Договор аренды коммерческой недвижимости: основные пункты и условия заключения

Корректное составление договора аренды нежилого помещения позволит обеим сторонам арендных отношений соблюсти свои права и избежать многих неприятностей. Договор аренды коммерческой недвижимости имеет множество особенностей, игнорирование которых при разработке может принести убытки бизнесу или материальный ущерб арендодателю. Для того чтобы был соблюден паритет интересов сторон, необходимо внимательно отнестись к составлению формулировки каждого пункта арендного соглашения. 

Поскольку неправильно составленный договор может со временем стать причиной встречи сторон в суде. Как правило, в такой ситуации договор признается судом незаключенным, недействительным и обязывает нанимателя освободить недвижимость, в которую к тому моменту могут быть вложены солидные средства, что наряду с необходимостью поиска нового помещения нанесет серьезный урон бизнесу арендатора.

Что необходимо отразить в договоре

Независимо от того, будет заключен договор аренды помещения между ИП и ИП, составлен договор аренды помещения между физическими лицами или юридическими лицами, эта официальная бумага должна содержать существенные его условия, отсутствие которых может повлечь признание такого договора аренды незаключенным и недействительным. 

Чтобы предотвратить такое развитие событий, в нем обязательно должны содержаться сведения о сторонах, а также:

• объекте аренды – адрес расположения, этаж, номер офиса, общая площадь, регистрационные данные, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности;
• величине и правилах внесения платы – расчеты могут производиться в денежной форме, имуществом, продукцией, доходами от задействования арендованного имущества, производиться с привязкой к любой дате в месяце;
• сроке аренды – если он не будет отражен, то договор будет признан заключенным на неопределенный срок.

Что еще необходимо учесть при заключении договора

Важно иметь в виду, что помимо этих непременных позиций типовой договор о взятии в аренду коммерческой недвижимости должен содержать права и обязанности сторон, порядок и причины досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения. Стоит учесть также, что в случае, когда заключение договора относится к недвижимости, в которую входит несколько помещений, необходимо идентифицировать каждый из них, максимально полно описав не только площадь, но и особенности отделки помещений, их технического состояния и прочие нюансы. 

В случае, если срок заключения контракта решено в нем не прописывать, нужно иметь в виду, что он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это же относится и к случаю, если стороны не заявили о намерении расторгнуть его после прекращения срока договора аренды помещения. Считается при этом, что договор продлевается на тех же условиях.

Порядок заключения договора

Имея представление о том, какие обязательные пункты должен содержать документ, можно приступать к собственно заключению договора аренды коммерческой недвижимости. Важно, чтобы подписи под ним поставили лица, которые имеют на это право, поскольку если подписант окажется лицом, которое не имело таких полномочий, то по суду такой договор аренды нежилого помещения между юридическим и физлицом будет считаться незаключенным. 

Поэтому перед тем, как будет подписан и заключен договор аренды нежилого помещения, необходимо проверить полномочия сторон. Арендодателю стоит предъявить документ на право собственности или другой, дающий ему полномочия на сдачу в аренду, в том числе – доверенность от собственника, а нанимателю-представителю юрлица – предоставить доверенность на право осуществления аналогичных действий. 

Этапы подготовки к заключению договора

На этапе подготовки к подписанию договора свободного назначения, потенциальным арендодателю и нанимателю имеет смысл проверить друг друга. А именно нанимателю запросить в Росреестре выписку из ЕГРП. Она содержит информацию о:

• правообладателях;
• актуальных и прекращенных правах на объект;
• обременениях и арестах.

Выписка дает ответ на вопросы о том, заложено ли помещение, сдаваемое в длительную аренду (более чем на год), ведутся ли в его отношении судебные споры, кто имеет право им распоряжаться. Если все в порядке, перед тем как поставить свои подписи, стороны должны обсудить порядок внесения коммунальных платежей, возможные улучшения помещений, кто и за чей счет их производит. Перед подписанием имеет смысл ознакомиться с тем, как выглядит образец договора аренды нежилого помещения, составить собственный по аналогии с ним, добавив пункты базового дополнительными положениями.

Аренда между физлицами и ИП, между ИП и ИП, юрлицами

В зависимости от правового статуса сторон договор, заключенный с физическим лицом, между физлицом и ИП, между двумя ИП или юрлицами, будет иметь некоторые особенности. Так, если заключается договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами или в случае, когда юрлицом является одна из сторон, такая бумага подлежит обязательной регистрации. До момента прохождения данной процедуры она считается недействительной. 

Если срок договора аренды нежилого помещения превышает 12 месяцев, он должен быть заключен в письменном виде на бланке. Специфика договора между гражданином и организацией состоит в том, что изменение арендной платы возможно только один раз в год и она вносится наличными деньгами или в безналичной форме. Контракт с самозанятыми ничем не отличается ни по форме, ни по сути от договора с физическими лицами и не требует указания на то, что стороной в нем выступает такое лицо.

Причины расторжения соглашения

Несмотря на то, что законодательством определены причины, по которым существующий договор аренды нежилой недвижимости может быть расторгнут, стороны при его составлении могут внести в него дополнительные обстоятельства, способствующие этому. 

Если стороны распишут порядок прекращения договора, то решения суда для таких случаев не потребуется. Соблюдая процедуру, установленную в договоре, любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании прописанных в нем положений. 

Обычно в одностороннем внесудебном порядке одна из сторон может в случае значительных нарушений договора другой стороной, если договором не предусмотрено иное. Например, в случае порчи имущества, содержащегося в акте аренды помещения по договору или неуплата арендных взносов в оговоренном порядке. По общему правилу договор, который заключен на неопределенный срок, расторгается в одностороннем порядке при уведомлении за три месяца.