Договор аренды квартиры с коммунальными платежами: варианты внесения оплаты

Распространенная услуга, которой хотя бы однажды в жизни пользовалось множество россиян – аренда жилья. Заключаемый при этом договор аренды может предусматривать

разные варианты внесения коммунальных платежей. Поскольку арендатор не только пользуется квадратными метрами арендодателя, но и задействует блага цивилизации, которые к ним прилагаются – воду, свет, канализацию и прочие коммунальные услуги.

Вопрос о том, кто будет их оплачивать при аренде квартиры, нередко становится предметом спора между арендатором и собственником жилого помещения. Несмотря на то что по закону данная обязанность ложится на лицо, которое использует услуги ЖКХ, на практике существует несколько путей разрешения данной ситуации.

Специальное приложение для арендодателей

Экономьте время и ведите учет по недвижимости с помощью нашей программы

• Личные данные арендаторов
• Дата заселения
• Объекты проживания
• Суммы арендных платежей
• Учет коммунальных услуг и платежей
• Создание автоматических напоминаний
• Простой и понятный интерфейс
• Подходит для жилой и коммерческой недвижимости

Требования закона: с каких сумм взимается налог?

Внимательно подойти к решению вопроса об оплате коммуналки стоит по многим причинам.

Одна из основных состоит в том, что законодательные нормы в сфере налогообложения определяют для наймодателя необходимость уплачивать налог с прибыли, получаемой за сдачу в наем принадлежащей ему недвижимости. Налогооблагаемой базой в данном случае является исключительно сумма арендной платы. Прочие денежные поступления, в том числе сумма, получаемая в счет оплаты за коммунальные услуги, к налогооблагаемой базе не относятся.

Поэтому если составляется договор аренды квартиры с коммунальными платежами, их стоит прописать отдельным пунктом и в общую сумму аренды не включать.

В идеале составить два соглашения – собственно договор аренды и обязательство по оплате коммунальных платежей, при этом в первом кроме условий пользования имуществом будут отражены обязательства по сумме и срокам внесения арендных платежей.

Как учесть расходы по коммуналке в договоре

Стоит иметь в виду, что вопрос о том, как прописать в договоре аренды коммунальные платежи, является обоюдным решением сторон. Законодательство не устанавливает определенной формы для такого соглашения. Однако собственнику необходимо учитывать, что возникшая в результате несвоевременной оплаты коммуналки задолженность станет исключительно его проблемой, если в договоре аренды коммунальные платежи и вопрос порядка расчетов по ним не будут урегулированы и скреплены подписями сторон.

При наличии такого документа в случае, если такая задолженность возникла по вине квартиросъемщика, наймодатель на основании положений ГК РФ будет иметь возможность обратиться в суд. Существует несколько вариантов того, как прописать в договоре аренды коммунальные платежи, а также отразить способ, посредством которого собственник недвижимости будет контролировать своевременность оплаты коммунальных услуг.

Вариант с включением коммуналки в арендную плату

Кроме идеального для сторон варианта с двумя разными договорами для арендной платы и коммунальных платежей, существуют и другие возможности соблюсти их интересы при расчете за услуги. Одна из возможностей решить вопрос с оплатой коммуналки – включить ее в состав арендной платы, прописав в договоре аренды оплату коммунальных платежей фиксированной суммой. Несмотря на кажущееся удобство такого варианта, позволяющего не изобретать дополнительные способы контроля потребленных ресурсов, наймодатель в данной ситуации может оказаться проигравшей стороной.

Поскольку собственник квартиры не будет иметь права потребовать сумму большую, чем указано в этом соглашении. Даже если по квитанциям, которые поступят от поставщиков услуг, эти суммы будут значительно превышать оговоренный размер платежей. Кроме того, такой подход не стимулирует квартиранта осуществлять расход ресурсов экономно – ведь размер оплаты за них никак не скажется на его кошельке.

Минимизация рисков при включении коммуналки в сумму аренды

Существует возможность для арендодателя снизить риск значительного уменьшения собственного дохода в связи с удорожанием коммунальных услуг. Для этого в договоре аренды квартиры с коммунальными платежами, которые включены в стоимость найма, необходимо прописать возможность увеличить ее в определенный период либо на фиксированную сумму, либо в процентном отношении. Например, прописать в соглашении, что с даты официального начала отопительного сезона, когда к прочим услугам добавляется отопление, размер арендного платежа будет составлять большую, согласованную сторонами, сумму.

Либо включить в договор аренды квартиры с коммунальными платежами пункт, позволяющий изменять ее стоимость, к примеру, 2 раза в год. Это имеет смысл также потому, что в морозы многие отапливают помещения с помощью электрообогревателей, тем самым существенно увеличивая количество потребляемой электроэнергии.

Возмещение коммуналки сверх арендной платы

Значительно чаще стороны выбирают вариант, когда договор аренды предусматривает, что коммунальные платежи возмещаются сверх суммы, вносимой квартирантом в качестве платы за проживание и пользование имуществом. Таким образом, при заключении договора арендодатель и квартиросъемщик приходят к консенсусу, и устанавливают арендную плату, меньшую, чем предполагалось. Однако с условием, что арендатор будет оплачивать потребленные ресурсы в полном объеме в соответствии с квитанциями, которые присылают поставляющие их организации.

У этого варианта множество плюсов:

• прозрачность финансовых операций;

• уверенность арендодателя в своевременности поступления платежей;

• гарантии стабильности дохода собственника квартиры, который не зависит от размера коммуналки;

• возможность для квартиранта самостоятельно контролировать потребляемые коммунальные услуги и их стоимость

Оплата коммуналки через арендодателя-посредника

Если среди вариантов того, как прописать в договоре аренды коммунальные платежи, выбран тот, при котором услуги оплачивают сверх договорной арендной платы, существует несколько путей внесения средств. Например — через наймодателя, который в этом случае будет выступать посредником между теми, кто ресурсы предоставляет и теми, кто потребляет. У подобного способа оплаты есть единственный и весьма условный минус – необходимость для арендодателя самостоятельно перечислять средства на счета поставщиков услуг. При этом деньги собственник может получать от квартиранта:

• наличными при личной встрече;

• на счет в банке;

• на банковскую карту.

Такой тип договора аренды с коммунальными платежами, вносимыми сверх арендной платы и через арендодателя, выгоден и для второй стороны. Поскольку позволяет не вникать в процесс расчета, а иметь при себе либо расписку собственника о получении средств, либо копии оплаченных им квитанций.

Самостоятельная оплата коммуналки арендатором поставщикам услуг

При заключении договора аренды с оплатой коммунальных платежей можно внести в него пункт, обязывающий нанимателя самостоятельно осуществлять расчет с поставщиками услуг, ориентируясь на поступающие от них квитанции либо показания установленных в квартире счетчиков.

Этот путь хорош всем, кроме одного – собственник должен будет постоянно контролировать полноту и своевременность перечисления таких платежей, чтобы не допустить образования задолженности и прекращения предоставления услуг. Для этого ему придется либо ежемесячно посещать порталы ресурсоснабжающих организаций, либо требовать от арендатора предоставления копий оплаченных квитанций.