Договор субаренды нежилого помещения: какие обстоятельства необходимо учесть

Проблемы в бизнесе или другие обстоятельства могут стать причиной необходимости сдать арендуемое помещение или его часть другому предпринимателю для размещения офиса, торговли или оказания услуг в субаренду. Стоит иметь в виду при этом, что если сделать это, не получив разрешения собственника, такое соглашение будет считаться незаконным (ст. 615 ГК РФ). 

Подобные отношения должны быть оформлены договором субаренды нежилого помещения, до подписания которого договоренности между арендатором и субарендатором недействительны. Варианты сотрудничества в таком формате бывают различными, предусматривающие постоянное использование помещения субарендатором либо задействование его несколько часов в неделю. 

Что относится к нежилым объектам

Исходя из положений законодательства РФ, которое дает определение того, что является объектами жилой недвижимости, можно сделать выводы о том, что причисляют к нежилым объектам, на которые может быть составлен договор субаренды помещения. Обычно к ним причисляют недвижимость, которая:

• не предназначена для проживания в ней людей;
• зарегистрирована на определенном участки земли;
• является изолированным помещением, у которого имеются установленные границы;
• имеет отдельный вход;
• не противоречит техническим, строительным, пожарным нормам.

При составлении договора субаренды целевое назначение арендуемого нежилого объекта определяется условиями задействования имущества, находящегося в нем, и сторонами соглашения. 

Дополнительная классификация объектов нежилой недвижимости

Нежилые помещения разделяются на категории по целям использования и по фактическому назначению – коммерческому и некоммерческому – и бывают:

• производственно-промышленными;
• с оборудованием для обеспечения связи (отделения);
• торговыми (супермаркеты, торговые центры, магазины);
• предназначенными для создания предприятий общепита;
• обустроенными под гаражные хозяйства;
• складскими;
• предназначенными для бытового обслуживания;
• административными (государственные организации);
• связанными с научной и образовательной деятельностью;
• лечебно-санитарными (больницы, медицинские центры);
• развивающими и культурно-развлекательными (выставочные залы);
• направленными на предоставление коммунальных услуг (снабжение электричеством, газом, водой);
• обустроенные для бытового обслуживания (ремонтные мастерские, ателье, химчистки).

На что обратить внимание при составлении договора

Субарендные договора, сторонами в которых выступают ИП, физические лица и юридические лица по сути и форме практически не отличаются от арендных соглашений, однако имеют свои особенности. В документе обязательными к указанию являются данные, позволяющие идентифицировать имущество, которое выступает в качестве субарендного объекта. Причем оно должно отвечать целям предмета договора аренды. Если эти данные не отражены в соглашении, оно считается недействительным. 

Составляя документ в отношении части нежилого помещения, необходимо иметь в виду, что срок его действия не должен превышать срока арендного соглашения на эту недвижимость. Стоит проверить также, внесен ли в него пункт о том, что аренда предоставлена с правом субаренды нежилого помещения. В противном случае необходимо получить письменное согласие собственника, которое будет являться неотъемлемой частью договора передачи части недвижимости.

Что обязательно должен содержать договор субаренды

Соглашение, составленное по типовому шаблону или в простой произвольной форме, так как установленного законом образца не существует, должно включать:

• место и дату составления;
• данные арендатора и субарендатора (могут быть ООО, ИП);
• максимально полная информация о предмете соглашения с указанием его общей площади, точного почтового адреса, иных значимых характеристик, позволяющих его идентификацию среди подобных;
• сроки, величину, форму оплаты;
• права и обязанности участников сделки;
• срок действия соглашения;
• реквизиты участников;
• подписи.

Документ, заключенный на срок свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации, его действие по окончании действия не продлевается автоматически и потребует перезаключения.

Договор между ИП, физлицами и юрлицами

Если арендный договор содержит уточнение «с правом субаренды», то соглашение о сдаче может быть составлено без дополнительного получения согласия собственника с учетом нюансов каждой конкретной ситуации. В случае, когда в качестве арендатора и субарендатора выступают только физические лица и соглашение заключено на срок менее года обязательство обязательной регистрации может не соблюдаться. Однако это сопряжено с определенными рисками для арендатора и субарендатора. 

Если одна из сторон – юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, важно иметь в виду, что у него нет права передачи в безвозмездное пользование имущества, взятого в аренду, лицам, которые являются участниками или учредителями данного предприятия.