Как рассчитать арендную плату помещения – от чего зависит стоимость аренды

Как рассчитать арендную плату помещения – от чего зависит стоимость аренды
20 мая 2021
11 мин
0

Сдача и съем квартиры или нежилого помещения, предназначенного для различных целей – непростая задача как для арендодателя, так и для потенциального нанимателя. Кроме того, что очень сложно найти недвижимость, которая отвечала бы всем требованиям в отношении комфортности, месторасположения, площади и прочих параметров, она должна соответствовать финансовым ожиданиям потенциального квартиросъемщика. И, конечно же, цена аренды должна быть также выгодна собственнику помещения или квартиры. 

Чтобы интересы обеих сторон совпали, необходимо рассчитать стоимость арендной платы. В свою очередь, правильно посчитать сумму средств, в которые обойдется квартиранту использование недвижимости, взятой в аренду на месяц или на год, невозможно, не зная, что влияет на подобное ценообразование. При расчете важным фактором выступает то, является арендодатель физическим или юридическим лицом.

С чего начать?

Прежде всего стоит понимать, что в отношении порядка формирования цены за аренду нежилого помещения и квартиры существуют значительные отличия. При сдаче в аренду собственной квартиры, стоимость определяет арендодатель исходя из собственных соображений. При этом при формировании арендной цены он редко применяет формулы, ориентируясь при определении стоимости на количество комнат, общий уровень комфортности и некоторые другие факторы. 

Если же в аренду сдается помещение, не предназначенное для проживания людей, в этом случае от того, насколько грамотно удастся рассчитать сумму выплат за его аренду, будет зависеть величина дохода арендодателя. Важно рассчитать сумму таким образом, чтобы не упустить всех факторов, существенно влияющих на ее величину, и в то же время сохранить цену конкурентной, поскольку рынок недвижимости, не предназначенной для проживания людей, также достаточно насыщен.

Факторы, учитываемые собственником при сдаче квартиры

Если в аренду передается жилой объект, стоит заключить соответствующий договор независимо от площади помещения и того, кем выступают стороны соглашения. В этом документе отражаются значимые нюансы сделки, обязанности и права участников. 

На основании его условий формируются взаимоотношения между собственником и арендатором, определяется порядок внесения платежей и решаются иные вопросы. 

Устанавливая цену аренды квартиры, собственник принимает во внимание не только средний уровень стоимости, характерный для аналогичных объектов, присутствующих на рынке, но и отличительные характеристики самой недвижимости. Так, рассчитывая стоимость жилья, стоит знать, что повысить этот уровень могут такие факторы, как:

  • расположение в престижном районе;
  • число комнат;
  • развитая инфраструктура;
  • состояние объекта;
  • присутствие мебели и бытовой техники;
  • транспортная доступность;
  • общая площадь квартиры.

 

Определение средней стоимости – расположение и число комнат

При определении этого фактора речь идет о районе города или населенном пункте. Практика показывает, что рассчитывать цену аренды жилых помещений стоит с учетом того, что недвижимость на окраине обычно ниже на 30-50%, чем аналогичной в центральных районах. Диапазон цен на территории с массовой застройкой и в элитных районах также серьезно отличается. Стоимость аренды существенно зависит от безопасности места, в котором сдается квартира, его престижности.

Следующим шагом будет отбор недвижимости идентичной и схожей планировки. Так, арендные платежи за квартиру-студию или «однушку» по сравнению с «двушкой» в том же доме и в подобном состоянии могут отличаться на 20-30%. Этих данных достаточно для того, чтобы определить среднюю стоимость аренды жилого помещения, которая станет базовой при расчетах. Проанализировав предложения других арендодателей, ее легко рассчитать с учетом этих факторов.

Что влияет на сумму аренды

Располагая объективной цифрой, от которой можно отталкиваться, рассчитывая выгодную величину арендной платы, можно детальнее формировать цену. Правильно определить ее, поможет анализ как можно большего количества основных параметров, важными из которых выступают состояние дома и самой квартиры. В домах вторичного фонда, как правило, стоимость аренды жилья ниже, чем в новострое.

Технология, по которой выстроен дом, также оказывает влияние на цену. Так, на рынке аренды жилого фонда квартира в «панельке» котируется гораздо ниже, чем жилье в монолитном или кирпичном.

Особенно актуально снижении стоимости для квартир в «панельках» старого фонда, хрущевках. Ликвидность такого жилья низкая, и сдать его выгодно достаточно сложно. Цена аренды здесь может быть в два раза ниже, чем в новом кирпичном доме, расположенном рядом.

Состояние квартиры

Рассчитывать величину арендной платы стоит также, учитывая, что наличие свежего капитального ремонта даст арендодателю возможность увеличить на 20-50% стоимость аренды по сравнению со средней ценой для вашей категории недвижимости. Также можно смело рассчитывать на возможность получать оплату за аренду практически в два раза выше среднестатистической цены на жилье, которое отличают ремонт премиум класса, дизайнерский интерьер, брендовая бытовая техника.

В случае, когда жилье уже сдавалось и длительное время использовалось предыдущими квартирантами, а ремонт в ней делался достаточно давно, объективности ради разумно будет немного снизить арендную плату относительно актуальных среднестатистических показателей. Если недвижимость можно охарактеризовать словами «без ремонта, в жилом состоянии», реально рассчитать цену со скидкой в 20-30%.

Наличие бытовой техники и мебели

Чтобы правильно посчитать величину арендной платы жилого помещения, стоит помнить, что полностью меблированное и оборудованное бытовой техникой жилище наполовину выше, чем пустая квартира, в которой нет самых необходимых бытовых приспособлений.

Если жилплощадь лишена только отдельных базовых элементов комфорта – холодильника, стиральной машинки или телевизора, это также отрицательно сказывается на стоимости аренды и снижает ее.

Жилье повышенной комфортности, оснащенное такими «наворотами», как видеодомофон, система умный дом, теплые полы и другим дополнительным оборудованием, увеличивающим безопасность и комфорт, также имеет все шансы на то, чтобы быть сданным по стоимости, которая превышает базовую как минимум на 20-30%.

Благоустройство территории и наличие инфраструктуры

Рассчитывая величину арендной платы, нужно здраво оценивать ликвидность недвижимости, которую существенно повышает наличие поблизости крупных магазинов, развлекательных и торговых центров, детских садов, школ, метро, транспортных развязок. Положительно влияет на формирование цены развитие внутренней придомовой инфраструктуры. В этом случае речь идет о наличии:

  • закрытой территории;
  • консьержа, охраны;
  • детских площадок; 
  • социальных и коммерческих объектов в жилом комплексе; 
  • подземных, гостевых, крытых паркингов; 
  • грузопассажирских и пассажирских лифтов; 
  • кладовых, колясочных.

 

Плату за аренду можно определять тем выше, чем более продумана и развита наружная и внутренняя инфраструктура. Обустроенные парки, живописные места, набережные рядом с домом также повышают размер стоимости. Квартира, соседствующая с пустырем, промзоной или автострадой будет проигрывать в цене такому жилью.

Оплата коммунальных платежей

Посчитать цену на месяц правильно удастся, если учитывать в расчетах, какие коммунальные платежи войдут в стоимость аренды, а какие арендатор будет оплачивать отдельно. Все нюансы внесения подобных платежей должны быть детально прописаны в договоре на сдачу внаем жилого помещения. В отдельных случаях в окончательную сумму, которая устанавливается в качестве платы на арендное жилье, включают даже отопление. В подобной ситуации может иметь смысл предварительно рассчитать запланированные расходы на оплату коммунальных услуг, после чего добавить полученную сумму к арендной плате, сформированной ранее.

Большинство арендаторов все же предпочитает не включать сумму платежей за коммунальные услуги в стоимость аренды и рассчитывать их отдельно – это делает арендные отношения более объективными и прозрачными. Кроме того, это позволяет сделать арендную плату более привлекательной для арендатора.

Налоги и иные платежи

Посчитать размер арендной платы с учетом всех нюансов, не включая в расчет налоги, которые считаются весомой статьей расходов арендодателя, будет неправильно. Размер налогового платежа будет зависеть от того, в каком качестве собственник сдает свою квартиру. Самой распространенной системой налогообложения является режим, когда собственник платит НДФЛ – налог на доходы физлиц.

Положениями законодательства при этом налоговом режиме предполагается исчисление и уплата налога с прибыли в размере 13 %. Если выбрана упрощенная, патентная система налогообложения или налог на профессиональный доход, так как собственник квартиры является индивидуальным предпринимателем, удастся уплатить в госбюджет налог в меньшем размере — 4% или 6%.

Порядок формирования арендной стоимости

Порядок формирования стоимости аренды предполагает учет всех факторов, которые влияют как на ее рост, так и снижение с тем, чтобы установить ее в таких размерах, чтобы получить ожидаемую прибыль, сохранив конкурентную привлекательность для потенциальных квартиросъемщиков. Это удастся сделать, если посчитать итоговую сумму, прибавив к базовой все проценты, которые играют на повышение цены, и вычтя суммы, которые делают ее более низкой.

Независимо от того, сдается жилое помещение на год или менее, придется уплачивать налоги, потому не стоит забывать о том, что эти суммы необходимо изначально закладывать в цену аренды. Если арендодатель планирует самостоятельно уплачивать коммунальные услуги, стоит при расчете держать в уме и эти суммы.

Пример расчета арендной платы помещения

Понять, как рассчитать аренду жилья, лучше всего удастся на примерах. Допустим, что арендодатель решил сдать свою жилплощадь внаем как ИП на упрощенке, в районе где средняя арендная стоимость такого жилища составляет 37000 рублей, а коммунальные услуги — 5000 рублей. В недвижимости произведен капитальный ремонт, она оснащена теплыми полами, современной мебелью и всей необходимой бытовой техникой, располагается в кирпичном доме с развитой инфраструктурой вблизи метро.

Исходя из этих условий можно рассчитать первоначальную величину арендной платы, добавив к базовой стоимости 20% за отличное состояние жилища, еще 20% — за «полный фарш», 10% — за кирпичный дом, 6% с учетом вычета налога. К полученному результату нужно добавить 5 тыс. рублей за коммуналку. В этом примере расчет будет выглядеть следующим образом – 37000 + 7400 + 7400 + 3700 + 2200 + 5000=62720 рублей.

admin
Поделиться:
Написать комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новый уровень контроля с RentaApp!
Установите наше приложение и бесплатно получите уникального помощника арендодателя:
Рекомендуемые статьи
26 мая 202110 мин

Собираясь сдать квартиру или взять ее в аренду, граждане сталкиваются с таким понятием, как комиссия, которую придется заплатить, если в… Читать далее Что такое комиссия при аренде — виды и кто должен платить, от чего зависит

Виктория Сударина0
15 декабря 20216 мин

Если у вас есть квартира, которую решили сдавать, то необходимо знать основные моменты, на которые арендодатели обращают особое внимание. Сдать… Читать далее Что должно быть в квартире для сдачи

Виктория Сударина0
22 сентября 20213 мин

Аренда недвижимости остается самым распространенным методом получения новой площади в личное пользование. Аренда сама по себе имеет массу преимуществ. Однако… Читать далее Трехсторонний договор аренды — что это и зачем нужен

Виктория Сударина0