Как расторгнуть договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок. Какой именно, решается в обоюдном порядке между арендатором и арендодателем. Это может быть как 3-6-9-12 месяцев, так и несколько лет. Это дает чувство надежности. 

Однако иногда возникает такая потребность как расторгнуть договор аренды раньше срока. Можно ли сделать это без суда, и какие последствия ожидают обе стороны при принятии данного решения.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Договор аренды налагает некоторую ответственность на обе стороны. Выехав, не расторгнув договор аренды и без сдачи помещения, вы рискуете оказаться втянутым в дальнейшие имущественные разбирательства:

1. По договору вы обязаны платить арендную плату. То есть, вы можете фактически не проживать (ни вести деятельность) в помещении, но оплачивать его обязаны. Также вы обязаны оплачивать коммунальные платежи, если их уплата возложена на вас все тем же договором.
2. Вы несете ответственность за имущество находящееся в помещении. Съехав и не расторгнув договор аренды, вы не сможете контролировать, что происходит с мебелью, техникой, самим ремонтом. Существует риск, что его сумма порчи имущества после вашего отъезда будет возложена на вас судом.
3. Не расторгнув договор аренды будет сложнее заключить новый договор. Могут возникнуть подозрения, что вы незаконно сдаете жилье посуточно за спиной хозяевов, являетесь недобросовестным арендатором и т.д.

Как видите, такая небрежность может повлечь за собой серьезные последствия. Чтобы их избежать, необходимо позаботиться о решении всех документационных вопросов.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Почему важно разрывать договор мы разобрались, давайте теперь определим как можно это сделать. 

Согласно действующему законодательству разорвать договор можно тремя путями:

1. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор аренды можно по соглашению сторон. Это самый простой и лояльный способ. Однако не всегда в силу человеческих взаимоотношений, этот метод является возможным.
2. Согласно ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ и ч. 2 ст. 610 ГК РФ арендодатель имеет право в срочном и бессрочном договоре аренды соответственно, разорвать отношения в одностороннем порядке. При этом, является обязательным условие предоставления преждевременного уведомления. 
3. Статья 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ предполагает ряд обстоятельств, когда арендатор может через суд расторгнуть договор аренды. Среди этих обстоятельств:

• Препятствуется эксплуатация пространства в оговоренные сроки.
• Присутствуют физические недостатки, мешающие эффективному ведению бизнеса. Например: шум и дым от кальянной, когда у вас детский центр развития.
• Помещению нанесен ущерб, за который арендатор не несет ответственности. Например “соседи” сверху затопили помещение, здание разрушено вследствие механических или сейсмических повреждений и т.д.
• Участку земли нанесен ущерб вследствие пожара или наводнения.
• При банкротстве, если это прописано в договоре, а также при других весомых непредвиденных обстоятельствах.

Конечно, всегда лучше искать мирные пути решения вопроса. Однако стоит готовить и иные варианты для достижения договора с минимальными финансовым потерями.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор аренды без суда

Чтобы убедиться в правомерности решения о досрочном расторжении, необходимо:

1. Арендодателю изучить договор аренды. Иногда, условия по которым договор может быть расторжен прописаны в его пунктах. 
2. Перед тем как досрочно расторгнуть аренду арендатору также необходимо изучить договор на предмет того же пункта. Помимо этого проанализировать сложившуюся личную ситуацию. Если она подпадает под один из пунктов статей 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ, или существуют другие обоснованные причины, стоит потребовать расторжение договора в одностороннем порядке.

В иных случаях необходимо обращаться в суд для расторжения договора аренды. Сразу отметим, проводить все этапы процедуры стоит цивилизовано, без угроз или оскорблений, каким бы сильным ни был эмоциональный фон. При обращении в суд все противозаконные действия сыграют против вас.

Как расторгнуть договор через суд

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке или обоюдном понятно, но что делать если стороны не могут прийти к согласию. Чтобы расторгнуть договор аренды в судебном порядке, необходимо составить заявление и обратиться в судебное учреждение по месту расположения недвижимого имущества. Далее предстоит собрать доказательства, свидетельствующие о необходимости преждевременно разорвать договор.

Для арендодателя в качестве доказательств, чтобы расторгнуть договор аренды выступает:

1. Отсутствие зарегистрированных платежей за последние 2 месяца. Либо задержка выплат при аренде земельного участка.
2. Доказательства о значительной порче имущества и использования его не по назначению.
3. Подозрение на ведение незаконной деятельности.
4. Показания соседей.
5. Невыполнения арендатором иных условий договора.

Для арендатора в качестве весомых аргументов, для того чтобы расторгнуть договор аренды, выступают:

1. Препятствование использования площади земельного участка.
2. Отсутствие доступа в квартиру или коммерческую недвижимость.
3. Свидетельские показания.
4. Несоответствие жилья заявленным характеристикам.
5. Существенные ухудшения состояния недвижимости с момента осмотра до момента подписания договора.
6. Расторгнуть договор аренды можно и по личным причинам, к которым относятся форс-мажорные обстоятельства.

Суд рассматривает дело в течение нескольких дней, и выносит решение, обязательное к исполнению. В некоторых случаях может быть назначена финансовая компенсация.

Последствия расторжения договора аренды

Последствия расторжения договора аренды раньше срока могут почувствовать на себе обе стороны. 

Поэтому, процедура не является рекомендованной. Среди самых распространенных последствий:

1. Для арендодателя решение влечет расторгнуть договор аренды: арендодатель самостоятельно несет убытки по замещению договора, а также потеря выгоды.
2. Для арендатора квартир расторжение по его инициативе: потеря обеспечительного платежа. 

Иные последствия могут быть установлены договором, или приняты в судебном порядке. Также частая практика расторжения договоров, как с одной стороны, так и с другой, может привести к потере репутации в риэлторском круге. Впоследствии сдать или снять жилье будет сложнее.

Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

Новые реалии установили свои правила ведения бизнеса и налаживания социальных контактов. Ранее многие вопросы с недвижимостью, особенно коммерческой, решались мирно, поскольку буквально могла быть очередь на выгодное место. Сегодня дела обстоят иначе. Бизнесу все сложнее выживать, и арендодатели теряют выгодные арендаторов из-за сложившихся условий. Казалось бы, расторгнуть договор аренды будет сложнее, однако практика доказывает обратное.

В разгар коронавируса была выпущена ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Ее установлено, что работодатели обязаны предоставить отсрочку платежей по арендной плате за 2020 год для малого и среднего бизнеса. При этом, выплаты по отсрочке могут взиматься только с 1 января 2021 года.

Как вы понимаете, на данный момент отсрочка не действует. Если вы столкнулись с обстоятельствами, ведущими к необходимости расторгнуть договор аренды по собственной инициативе, достаточно воспользоваться методами описанными в пункте “Как можно досрочно расторгнуть договор аренды” этой статьи.