Как сдать комнату в коммунальной квартире – подводные камни

Как сдать комнату в коммунальной квартире – подводные камни
13 июля 2021
9 мин
0

Можно ли сдать комнату в квартире – этим вопросом задаются их владельцы, собирающиеся поправить свое материальное положение за счет такой сдачи. Аренда дома или квартиры – достаточно недешевое удовольствие, а потому граждане стремятся снимать не только их, но и комнаты в коммунальных квартирах. Однако сдача в аренду комнаты в квартире, называющейся коммунальной, имеет свои нюансы, поскольку ее название отражает суть правоотношений на ее территории. 

А именно – такое жилье в определенной степени является общим, поскольку места общего пользования задействуют все соседи, а сдать комнату в квартире, например, без туалета, ванной или коридора не представляется возможным. Из этого следует, что без согласования с соседями сдача комнаты в коммунальной квартире будет весьма проблематичной с точки зрения закона.

Возможные варианты сдачи комнаты в аренду

Однако решение вопроса о сдаче комнаты в коммунальной квартире, возможностях и способах такой сдачи внаем не столь однозначно и очевидно, как в случаях, когда сдаваемая в аренду недвижимость принадлежит арендодателю на правах собственности. Существуют различные варианты того, как можно сдать комнату в коммунальной квартире, но они будут зависеть от статуса такого помещения, которое может быть комнатой:

  • приватизированной;
  • неприватизированной;
  • находящейся в общежитии.

 

В каждом из этих случаев есть свой алгоритм и свои правила сдачи комнаты в квартире в аренду. Однако стоит иметь в виду, что в любой ситуации без согласования вопроса с соседями обойтись не получится, поэтому лучше сразу заручиться их согласием, как говорится, полюбовно.

Комната в неприватизированной квартире

Один из вариантов — сдавать комнату в коммунальной квартире, которая не приватизирована. Так как по закону помещение не является собственностью того, кто в нем проживает, с одной стороны, пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ предусмотрено право сдачи такой комнаты в поднаем, а с другой — договор поднайма можно заключать только с согласия наймодателя (п.1 ст.685 ГК РФ). В этом качестве выступают разные структуры – муниципалитет, префектура или иной орган. 

Данные об этом содержит договор найма, на основании которого тот, кто решил сдать комнату в квартире, сам проживает в данном помещении. После этого наймодателю направляется письменная просьба о разрешении заключения договора поднайма. Документ должен содержать согласие всех членов семьи, проживающих с заявителем, всех нанимателей и собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. После получения разрешения можно сдать комнату в квартире.

Комната в приватизированной квартире

По-другому выглядит ситуация, если решено сдать комнату в коммунальной квартире, которая прошла процедуру приватизации. В этом случае помещение — собственность того, кто решил сдать комнату в квартире, и право распоряжаться ею  закреплено законодательно, в частности в п. 2 ст. 35 Конституции РФ и п.2 ст. 209 ГК РФ. Но даже в случае, когда ничьи разрешения вроде бы не нужны, сдать комнату в квартире без согласия соседей все равно не удастся. 

Это связано с тем, что коммунальная квартира предполагает наличие мест общего пользования — кухня, коридор, санузел, которые находятся в общей собственности всех жильцов. А распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Перед заключением договора письменное согласие соседей все же стоит получить, а в самом договоре отразить основные нюансы взаимоотношений с ними.

Комната в общежитии

Сдача внаем комнаты в общежитии – один из вариантов сдачи в аренду комнаты в квартире, которая приватизирована или не приватизирована. Опять же, в зависимости от статуса помещения вытекают дальнейшие действия потенциального арендодателя как сдать комнату в коммунальной квартире или общежитии в зависимости от наличия или отсутствия у него права собственности на данное помещение. 

Если на комнаты общежития нет общей долевой собственности, и помещение находится в собственности того, кто решил предоставлять его для проживания третьим лицам, то по закону он может сдать комнату в общежитии, как и сдать комнату в квартире без согласия соседей. Но, как и во всех других случаях конфликтов лучше избежать на первоначальном этапе и провести с ними подготовительную работу, избавив в дальнейшем от конфликтов и себя, и нанимателя.

Оформление сдачи комнаты по закону и требования к договору

Правила оформления сдачи комнаты в коммунальной квартире будут не слишком отличаться от оформления внаем квартиры или дома. Между арендодателем и арендатором должен быть заключен договор, отражающий права и обязанности сторон. Единственное отличие – договор должен содержать указание на то, что дополнительно к комнате нанимателю предоставляются места общего пользования. При заключении сделки собственник и наниматель должны иметь при себе документы, которые удостоверяют их личность. 

От владельца, который сдает комнату в квартире, потребуется наличие документа, закрепляющего за ним право собственности на данную жилплощадь. Договор набирают на компьютере или составляют от руки в произвольной форме. Главные требования к нему — наличие:

  • даты заключения соглашения;
  • реквизитов обеих сторон;
  • предмета договора (площадь, адрес), 
  • порядка финансовых расчетов;
  • условий досрочного расторжения;
  • полной описи имущества.

 

Налоги на сдачу комнаты в аренду

За сдачу комнаты в коммунальной квартире или в общежитии необходимо будет уплачивать налоги, как и с любого другого вида доходов. Составленный в 3-х экземплярах договор подлежит регистрации в Росреестре, и арендодатель обязан уплачивать НДФЛ в размере 13%, если сдает его как физическое лицо, либо, зарегистрировавшись как самозанятый, может снизить налоговую ставку на то, чтобы сдать комнату в коммунальной квартире. 

Снижение будет значительным, поскольку составит вместо 13% всего 4%, если нанимателем при сдаче комнаты в квартире в аренду будет выступать физлицо, и 6%, если арендодателем окажется юридическое лицо. Поэтому стоит заранее подумать, как правильно сдать комнату в квартире, чтобы налоговое бремя оказалось не слишком тяжелым.

Подготовка к сдаче

Определившись с тем, как сдавать комнату в коммунальной квартире, можно приступать к «предпродажной подготовке», которая при сдаче комнаты внаем очень важна. Грамотная подготовка повышает цену аренды в среднем на 30-50%. Кроме того, увеличивается число желающих ее снять, тем самым расширяя выбор того, кто собирается сдать комнату в коммунальной квартире

До того как начинать показ помещения, стоит:

  • погасить долги по квартплате
  • произвести генеральную уборку или косметический ремонт;
  • расставить бытовую технику, мебель, повесить занавески и плафоны;
  • проверить исправность сантехники, при необходимости отремонтировать ее или заменить; 
  • вынести из помещения лишние предметы, ценные для хозяина вещи;
  • привести в соответствие с нормативами правоустанавливающие документы на жилье, поскольку при совершении сделки их обязательно будут проверять для того, чтобы удостовериться в ее законности.

 

Расходы при сдаче в аренду комнаты

Подготовка к сдаче комнаты в коммунальной квартире потребует определенных финансовых вложений, которые направляются на то, чтобы повысить ее привлекательность для потенциальных нанимателей и, как следствие, получить возможность увеличить величину арендной платы. Если сдать комнату в коммунальной квартире собираются не в первый раз, придется привести ее в порядок после проживания в ней предыдущих квартиросъемщиков. 

На покупку материалов для косметического ремонта или для проведения качественной уборки клининговой компанией придется внести определенные суммы. На замену вышедшей из строя или поврежденной бытовой техники или мебели также придется потратиться, в противном случае сдать комнату в квартире по нужной цене не удастся.

Расторжение договора

Среди критериев того, как правильно сдать комнату в квартире – грамотно прописанные в договоре условия досрочного расторжения договора. Расторгнуть соглашение раньше срок может возникнуть у обеих сторон. Во избежание взаимных претензий, до того как сдать комнату в коммунальной квартире, следует в договоре прописать возможность расторжения договора по инициативе квартиранта, если он решит сменить место жительства на новое – определить срок, за который наймодатель должен быть предупрежден, и порядок окончательного расчета.

Настоятельную потребность выселить жильца при сдаче комнаты в квартире в аренду наймодатель может испытать по разным причинам, среди которых — аморальное поведение квартиранта; задержка арендных платежей; нанесение ущерба имуществу арендодателя; отказ от оплаты коммунальных услуг.

admin
Поделиться:
Написать комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новый уровень контроля с RentaApp!
Установите наше приложение и бесплатно получите уникального помощника арендодателя:
Рекомендуемые статьи
26 мая 202110 мин

Собираясь сдать квартиру или взять ее в аренду, граждане сталкиваются с таким понятием, как комиссия, которую придется заплатить, если в… Читать далее Что такое комиссия при аренде — виды и кто должен платить, от чего зависит

Виктория Сударина0
15 декабря 20216 мин

Если у вас есть квартира, которую решили сдавать, то необходимо знать основные моменты, на которые арендодатели обращают особое внимание. Сдать… Читать далее Что должно быть в квартире для сдачи

Виктория Сударина0
22 сентября 20213 мин

Аренда недвижимости остается самым распространенным методом получения новой площади в личное пользование. Аренда сама по себе имеет массу преимуществ. Однако… Читать далее Трехсторонний договор аренды — что это и зачем нужен

Виктория Сударина0