Как сдать квартиру самозанятому – плюсы и недостатки

Как сдать квартиру самозанятому – плюсы и недостатки
15 июля 2021
9 мин
0

Для граждан, которые решили сдавать жилье в аренду и предоставлять его в качестве самозанятых, этот вариант сдачи может оказаться весьма выгодным по сравнению со всеми прочими вариантами из-за налогов. Если собственник на момент принятия решения не имел такого статуса, приобрести его, чтобы сдавать жилье как самозанятый, не составит никакого труда, в каком бы регионе РФ он ни проживал. Для этого всего лишь нужно зарегистрироваться в приложении ФНС «Мой налог», подать там заявку на самозанятого и получить ее подтверждение. 

Главные ограничения – отсутствие наемных работников и не превышение годовым доходом суммы 2 400 000 ₽. Подготовительный этап завершен. Теперь можно приступать непосредственно к сдаче квартиры как самозанятый.

Какие документы нужно подготовить для сдачи жилья

Вариант регистрации в приложении для получения статуса самозанятого является самым простым. Сдавать квартиру как самозанятый будет возможно без предоставления документов, не нужно сканировать паспорт и фотографироваться. Регистрация возможна с любого устройства, даже если на нем нет камеры. Для доступа в личный кабинет налогоплательщика-физлица нужен только ИНН и пароль. Но не нужны документы только на этапе регистрации. 

В дальнейшем для заключения договора с потенциальными квартиросъемщиками потребуется стандартный набор документации, подтверждающей:

  • личность арендодателя;
  • право собственности на сдаваемую внаем квартиру;
  • нотариально заверенную доверенность на управление недвижимостью.

 

Отличие того, как самозанятому сдавать квартиру в аренду от того, как это делает собственник ИП или физическое лицо, состоит лишь в способах ведения расчетов с государством и величине выплачиваемых сумм.

Во сколько обойдутся налоги

Сдавать квартиру как самозанятый стоит прежде всего из-за выгод при налогообложении. Закон регламентирует различную налоговую ставку в зависимости от того, кто стал квартиросъемщиком недвижимости. Если сдача жилья самозанятым осуществляется физическому лицу – налоговая ставка на профессиональный доход составляет 4%, в случае, когда по договору аренды арендатор – юридическое лицо, то ставка налога увеличится до 6% (Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ). 

Помимо этого стоит иметь в виду, что при сдаче жилья самозанятым физическому лицу и поступлении заказа через интернет-агрегатор, который является юридическим лицом (как, к примеру, Airbnb), или его поиск посредством агентства недвижимости, ставка будет также 6%. Это происходит потому, что деньги арендодатель получает не от физического лица, а от организации.

Налоговый вычет

При сдаче квартиры в аренду самозанятым расчет суммы НПД производят сами сотрудники налоговой службы, основываясь на информации, которая внесена в мобильное приложение «Мой налог». При этом законодательно предусмотрен налоговый вычет, напрямую зависящий от налоговой ставки: 

  • в случае, когда применяется ставка 6%, то вычет максимальный – 2% от дохода;
  • если налог на доход платится по ставке 4%, в таком случае налоговый вычет будет составлять 1% от дохода.

 

Однако важно помнить, что в вычет не может быть более 10 тыс. руб. в месяц в каждом из случаев. К тому же, если тот, кто сдает жилье как самозанятый, ранее был снят с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии восстановил этот статус, остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается, а срок использования налогового вычета не ограничен. Снижение величины налога на сумму вычета налоговый орган осуществляет самостоятельно.

Как учитывать коммунальные услуги

Кроме того, стоит иметь в виду, что при сдаче квартиры как самозанятым, условия договора найма могут быть различными, в том числе и такими, которые помогут еще снизить налоговое бремя на сдачу в аренду жилья. Так, если условиями арендного договора квартиры предусмотрено получение самозанятым от арендатора в качестве компенсации денежные средства в счет оплаты воды и электричества по счетчикам, то полученные суммы не причисляются к доходу. Этот факт подразумевает отсутствие необходимости платить с полученных средств налог на профессиональную деятельность, что регламентировано Письмом ФНС N СД-4-3/11446@) от 13.06.2019 г. 

Однако такая ситуация возможна при выполнении двух условий, при которых плата за коммунальные услуги должна:

  • фиксироваться на основании установленных надлежащим образом персональных приборов учета;
  • зависеть от фактического потребления таких услуг квартиросъемщиком.

 

 

Учет залога

Решил ли гражданин сдавать квартиру как самозанятый или в любом ином статусе, обычно одновременно с первым арендным платежом наниматель вносит залог или страховой депозит, который по распространенной практике равен величине месячной платы. Проще рассмотреть ситуацию на конкретном примере. Допустим, арендный платеж равен 20 тыс. руб. в месяц, значит, при заселении арендодатель получит на руки сумму в 40 тыс. руб. 

Налог без налогового вычета составит 4% или 1600 руб. И несмотря на то, что депозит не является в явном виде доходом арендодателя и может быть либо впоследствии возвращен, либо использован на покрытие ущерба, а может стать оплатой последнего месяца аренды, закон в этом вопросе однозначен – налог уплачивается со всех полученных денежных средств. Сдача квартиры в аренду самозанятым дает ему возможность уменьшить доход в месяц выдачи, если депозит или его часть будет возвращена.

Квартира в совместной собственности или собственник – третье лицо

В данный момент для того, чтобы сдавать квартиру как самозанятый и зарегистрироваться в приложении «Мой налог» не требуются документальные подтверждения права собственности на квартиру, однако подтвердить свое право на распоряжение и управление ею потребуется на этапе составления договора найма с лицами, которые будут осуществлять аренду жилого помещения. Для этого потребуется получить доверенность от лица, который является его собственником, или совладельца жилой недвижимости.

В принципе, ее можно было бы не заверять нотариально, но в этом случае договор нельзя будет зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре, если сдавать жилье как самозанятый человек решил целиком и полностью правильно и легально. Если жилье находится в совместной собственности супругов, сдача жилья самозанятым возможна, если один из них зарегистрируется в этом качестве в приложении ФСН.

Плюсы сдачи жилья в качестве самозанятого

Перед тем как сдать квартиру самозанятому стоит внимательно оценить все достоинства и недостатки данного способа, хотя, справедливости ради, стоит отметить что плюсов у такого решения значительно больше, чем минусов. Если, конечно, арендодатель настроен на легальное предоставление жилья в аренду и уплату налогов. 

К аргументам в пользу такой сдачи в наем стоит отнести:

  • простоту регистрации;
  • отсутствие проблем с налоговой и штрафов;
  • возможность заключения договоров с юр. лицами;
  • отсутствие обязанности делать взносы на медицинское и пенсионное страхование;
  • возможность формирования чеков прямо в приложении «Мой налог»;
  • отсутствие необходимости ведения строгой отчетности и представления в налоговую деклараций и отчетов;
  • возможность обратиться с иском в суд, если жильцы, к примеру, нанесли ущерб обстановке или технике, находящимся в квартире, или нарушили другие условия договора.

Слабые стороны сдачи жилья как самозанятому

Вопрос о том, может ли самозанятый сдавать квартиру, не актуален, поскольку законодатель однозначно включил аренду жилых помещений в разрешенный вид деятельности. В этом случае скорей, проблема состоит в том, что самозанятый не всегда хочет «светить» доходы, полученные таким путем. Хотя среди минусов наиболее существенным выступает то, что в силу возраста и отсутствия гаджетов не все граждане могут зарегистрироваться через приложение «Мой налог» и в дальнейшем корректно использовать его функции. 

Отсутствие обязанности платить страховые взносы тем самым лишает человека пенсионного обеспечения и медицинских выплат по болезни или родам. И, конечно, зарегистрировавшись в качестве самозанятого для сдачи жилья гарантированно рассчитывать на существующий ныне налоговый режим можно только до 2029 года. После этой даты законодатель может внести в него любые изменения.

admin
Поделиться:
Написать комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новый уровень контроля с RentaApp!
Установите наше приложение и бесплатно получите уникального помощника арендодателя:
Рекомендуемые статьи
26 мая 202110 мин

Собираясь сдать квартиру или взять ее в аренду, граждане сталкиваются с таким понятием, как комиссия, которую придется заплатить, если в… Читать далее Что такое комиссия при аренде — виды и кто должен платить, от чего зависит

Виктория Сударина0
15 декабря 20216 мин

Если у вас есть квартира, которую решили сдавать, то необходимо знать основные моменты, на которые арендодатели обращают особое внимание. Сдать… Читать далее Что должно быть в квартире для сдачи

Виктория Сударина0
22 сентября 20213 мин

Аренда недвижимости остается самым распространенным методом получения новой площади в личное пользование. Аренда сама по себе имеет массу преимуществ. Однако… Читать далее Трехсторонний договор аренды — что это и зачем нужен

Виктория Сударина0