We are the Ukrainian company! If you want to stop russian evil, please support our army!

Help Ukraine

Как сдать квартиру в аренду – что стоит знать, чтобы без риска получить доход

Как сдать квартиру в аренду – что стоит знать, чтобы без риска получить доход
24 May 2021
17 min
0

Как сдать квартиру в аренду – вопрос, который беспокоит собственников пустующих квадратных метров и собирающихся поправить таким образом свое финансовое положение. Сдача жилья в аренду – достаточно распространенный способ получить дополнительный доход или хотя бы минимизировать свои затраты на содержание такой недвижимости. Вопрос на самом деле содержит много нюансов, которые должны быть учтены при поиске потенциальных квартиросъемщиков, а также при выдвижении условий, на которых недвижимость будет передана во временное пользование арендатору.

Чтобы сдавать свое жилое помещение в аренду можно пойти двумя путями – обратиться в риэлтерскую контору и доверить решение задачи профессионалам или заняться решением проблемы самостоятельно. Преимущество первого варианта в том, что он несколько снижает риск контакта с недобросовестными нанимателями, но не исключает его совсем.

Аренда или наем – это одно и то же?

Прежде чем приступить к практическим шагам, цель которых – предоставление собственной квартиры для проживания другим лицам, стоит определиться в терминологии. Обычно в разговорной речи понятия сдать в «аренду» и «наем» в отношении квартиры принято использовать в качестве синонимов. Однако с юридической точки зрения это неправильно. В ситуации, когда речь идет о том, что физическое лицо сдает жилье такому же частному лицу, заключают договор найма. То есть, это относится к наиболее распространенной ситуации, когда один человек сдает квартиру другому.

Договор аренды жилой недвижимости используют в случае, если квартира сдается собственником юридическому лицу, и арендатором выступает организация. К примеру, для проживания своих сотрудников жилое помещение снимает компания. Существуют особенности и при сдаче недвижимости, находящейся в долевой собственности, или в процессе приватизации.

Особенности сдачи квартиры

Понимая разницу между понятиями «аренда» и «наем» в отношении квартиры, которые будут иметь существенное значение лишь на стадии подписания договора, в процессе поиска квартирантов привычно используют термин «аренда». Однако стоит рассмотреть нюансы обоих вариантов сдачи жилья, так как знание особенностей расчета арендной платы, заключения договора и определения условий, на которых недвижимость позволит сдать ее выгодно, легально и правильно.

Прежде всего необходимо оценить шансы своей квартиры на сдачу по стоимости, которая будет отвечать финансовым ожиданиям собственника и устраивать потенциального нанимателя жилья. Для этого стоит провести его ревизию на предмет состояния и внешнего вида. При необходимости требуется провести генеральную уборку или сделать косметический ремонт. Состояние сдаваемой недвижимости впрямую влияет на стоимость аренды и позволяет найти жильцов достаточно быстро.

Сдавать жилье «полный фарш» или пустым?

Еще один часто возникающий вопрос, который требует от собственника обязательного решения – можно ли сдать в аренду квартиру без мебели или это создаст дополнительные препятствия и увеличит время поиска квартиросъемщиков. Специалисты отмечают, что возможны оба варианта, однако, как показывает практика, сдать квартиру без мебели и бытовой техники значительно сложнее, чем обставленную, к тому же времени на это потребуется существенно больше.

Это связано с тем, что не так много людей, которые склонны приобретать мебель и технику, постоянно проживая в съемном жилье. Еще меньше тех, кто перевозит мебель с места на место, особенно если квартиранты – приезжие из других городов. Поэтому сдать квартиру пустой в принципе возможно, однако все же имеет смысл приобрести минимум мебели и бытовой техники: 

  • раскладной диван или кровать;
  • стол и стулья;
  • стиральную машину,
  • кухонный набор и холодильник.

 

Стоит ли привлекать риэлтора?

В ситуации, когда собственник впервые сталкивается с необходимостью найти квартирантов для своей квартиры и хочет сдать ее максимально быстро, стоит воспользоваться услугами сотрудников агентств, которые специализируются на помощи владельцам недвижимости. Помочь справиться с задачей может и частный риэлтор, обладающий большим опытом и обширной базой данных.

Это поможет сэкономить время, yбepeчь дилетанта на этом поприще от совершения многих ошибок, которые могут повлечь за собой необходимость решать проблемы, и сдать квартиру выгодно и без последствий. Посредник возьмет на себя функцию общения с потенциальными квартиросъемщиками, отбирая среди них тех, кого собственник хотел бы видеть в качестве будущих квартирантов. Агент будет отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, кроме того поможет определиться со стоимостью аренды и оформить договор.

Есть ли преимущества в самостоятельном поиске?

Опытные арендодатели или собственники, которые уверены в своих силах и готовы самостоятельно общаться с желающими поселиться в их квартире, ездить на показы и знают, как грамотно оформить документы, могут попытаться сдать жилье без привлечения профессионалов. С этой целью имеет смысл разместить объявления на специальных профильных сайтах (интернет-площадках или агрегаторах недвижимости). В нем стоит обязательно указывать, что квартира сдается без посредников.

Многие с большей готовностью снимут жилье у собственника напрямую, чтобы сэкономить на комиссионных. Если владелец подыскивал жильцов самостоятельно, перед оформлением договора имеет смысл побольше узнать о будущих жильцах. Обязательно предварительно изучить паспорт возможного квартиросъемщика и попросить предоставить его копию. Нелишне узнать место его работы и убедиться в платежеспособности, ознакомиться с информацией в соцсетях.

Ежемесячный арендный платеж – как его установить

Наиболее важным вопросом, который предстоит решить собственнику жилья для себя и будущих квартиросъемщиков – это размер арендных выплат, которые будут вносить жильцы ежемесячно за использование квартиры для проживания. Заявить конкурентную стоимость аренду недвижимости и в то же время сдать квартиру с выгодой для себя собственник сможет, изучив предложения профильных сайтов по аренде жилья.

Внимание стоит обращать на среднюю стоимость, заявленную владельцами квартир идентичной площади в районе, в котором расположена сдаваемая недвижимость, сделан ли в них ремонт, имеется ли мебель и бытовая техника. Кроме этого на ценообразование в вопросе сдачи квартиры внаем влияет также:

  • престижность района;
  • площадь и планировка;
  • транспортная доступность;
  • наличие инфраструктуры;
  • тип дома;
  • вид из окна.

 

Положительные индексы этих характеристик повышают стоимость аренды, отрицательные – снижают.

Как оформить аренду квартиры

После того, как все подготовительные этапы завершены, и потенциальные квартиросъемщики изъявили желание снять квартиру на объявленных условиях и за установленную арендную плату, процесс входит в завершающую стадию, и стороны должны заключить договор найма жилого помещения. Официально оформив взаимоотношения, стороны принимают на себя определенные обязательства и приобретают конкретные права в отношении сдаваемой внаем недвижимости.

Важно правильно оформить этот документ, чтобы он имел все необходимые параметры, делающие его юридически значимым. Договор найма должен содержать:

  • указание на предмет договора – адрес квартиры, технические характеристики жилья;
  • данные лица, которое будет проживать в помещении;
  • условия и размер оплаты;
  • штрафы за просроченные платежи;
  • условия оплаты коммунальных услуг (если это делает наниматель);
  • срок действия договора;
  • условия одностороннего расторжения.

 

Что еще стоит включить в договор

Кроме перечисленных пунктов, в договор найма квартиры можно включить и другие условия, которые позволят сдавать ее безопасно и с выгодой для владельца. Так, стоит обязательно включить в соглашение обеспечительный депозит – сумма, которую квартиросъемщики оставляют владельцу помещения на случай, если нарушения договора или порчи имущества арендодателя. Как правило, размер такого гарантийного взноса равен сумме месячной арендной платы за данное жилье.

В договоре должны содержаться размер депозита и условия, при которых собственник по окончании арендных отношений может не возвращать нанимателю эту сумму. 

Важно, чтобы в соглашении присутствовал пункт, по которому арендаторы несут ответственность за повреждение имущества соседей, происшедшее по вине нанимателей. Дополнительно можно включить в договор пункт об обязанности оплаты ими годовой страховки от пожара и затопления.

Регистрация договора – когда это необходимо

Многие арендодатели путают необходимость уплаты налогов с дохода от того, что сдают жилье, в госбюджет и необходимость регистрации договора найма жилого помещения. Бытует ошибочное мнение, что можно не платить налоги за сдачу в аренду жилого помещения, если договор был заключен на срок менее одного года. Это абсолютно неверно, и уплачивать налоги нужно даже при посуточной сдаче жилья. Что касается регистрации договора в Росреестре, то ситуация здесь, действительно, зависит от того, на какой срок заключен договор найма.

Если его длительность меньше 1 года, то достаточно соглашение распечатать в двух экземплярах и подписать обеим сторонам сделки. В случае, когда договор заключен на срок, превышающий 1 год, потребуется зарегистрировать его в Росреестре в течение 30 дней после подписания. Заплатив пошлину 2 тыс. рублей, сделать это можно в МФЦ, самой регистрационной инстанции или, при наличии электронной подписи, онлайн.

Какие документы сопутствуют заключению договора

Договор найма заключается при наличии у сторон документов, которые удостоверяют личность, а также документа, который устанавливает право собственности на квартиру, которая сдается в аренду. Кроме того, стоит сделать приложение к договору, которым будет выступать опись находящегося в квартире имущества арендодателя. В ней необходимо указать всю мебель и бытовую технику, описать их состояние и, возможно, имеющиеся недостатки и дефекты.

В договор стоит внести штрафы за появление новых дефектов, если таковые появятся впоследствии либо определить порядок их устранения.

Важной частью оформления договорных отношений при сдаче жилых помещений в аренду выступает и акт приема-передачи, обязанность подписывать который вменяется жильцам при заселении и выезде из объекта недвижимости. В акте должна быть перечислена вся информация о состоянии квартиры.

Как уберечься от возможных рисков

Грамотно составленный договор и предварительный сбор информации о нанимателях поможет в определенной степени yбepeчь владельца квартиры от неприятных неожиданностей, связанных с проживанием в ней посторонних лиц, а также снизить риски, касающиеся порчи имущества либо невнесением оплаты за проживание в жилых помещениях и пользование находящимся в нем имуществом.

Кроме того, наличие гарантийного взноса, описи имущества и подписанного акта приема-передачи квартиры служит в определенной степени дисциплинирующим фактором, и возможность получить назад депозитную сумму при аккуратном пользовании помещением также выступает мотивом обращаться с недвижимостью бережно и выполнять условия договора. Кроме того, обязательно иметь у себя копии паспортов проживающих и арендаторов, содержащие регистрацию, а также контактные номера телефонов.

О чем еще стоит знать, сдавая недвижимость в аренду

Стоит иметь в виду, что если квартира сдается физическим лицам на срок, превышающий 90 дней, правильно будет уведомить об этом органы МВД следующим образом:

  • оформив жильцам временную регистрацию;
  • письменно сообщив в управление миграционной службы соответствующего района о том, что в жилом помещении проживают граждане, не имеющие регистрации.

 

Невыполнение этих правил служит нарушением ст. 19.15.2 КоАП, санкция которой предусматривает уплату штрафа в размере 2 тыс.— 5 тыс. руб. или 5 тыс. руб. — 7 тыс. руб., если квартира находится в Санкт-Петербурге либо столице.

Если жилье снимают лица, имеющие регистрацию в том же регионе, никаких проблем не возникнет. Наличие регистрации обеспечивает арендатору право на временное проживание в арендованной квартире. Снять ее возможно бесплатно, обратившись с соответствующим заявлением в МВД или МФЦ.

Уплата налогов с доходов от сдачи жилья – НДФЛ

Ни для кого не является новостью необходимость уплачивать налоги со всех видов доходов, в том числе и полученных от сдачи недвижимости в аренду. Величина налоговой ставки будет зависеть от того, какую систему уплаты налогов выбрал для себя арендодатель. Наиболее часто используемой является система, когда уплачивается НДФЛ – налог на доходы физлиц.

Этот налоговый режим предусматривает уплату налога с прибыли в размере 13 %. Основанием для выплат служат договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленной по итогам года. Налог нужно перечислить до 15 июля года, который следует за истекшим налоговым периодом.

Как сдавать квартиру в аренду ИП

Однако существуют и другие возможности легально сдавать недвижимость, но уплачивать налоги за доход с нее по более низкой налоговой ставке. Если арендодатель является ИП, он сможет выбрать для себя более выгодные условия, позволяющие для собственника жилья, которое сдается внаем сэкономить собственные средства. Это системы могут быть системы упрощенная или патентная.

В первом случае налоговая ставка равна 6 % от дохода, фактически полученного от сдачи помещения. Применяется исключительно к ИП – индивидуальным предпринимателям. Рассчитывать и оплачивать авансовые налоговые взносы обязан плательщик. Во втором варианте ставка налога равна 6 % от ожидаемого годового дохода. Встав на учет в налоговом органе в качестве ИП и приобретя патент, можно воспользоваться подобной системой налогообложения. Патент имеет действие сроком от 6 месяцев до 1 года.

Новые возможности для уплаты налога

Кроме перечисленных способов исчисления и уплаты налога, арендодатель, который сдает недвижимость внаем, может воспользоваться налоговым режимом, который является новым для граждан России. Он стал возможным после того, как в законодательстве России появилось такое понятие, как «самозанятые». Для граждан, которые зарегистрировались в таком статусе стало, возможно уплачивать взносы в государственный бюджет по новой системе.

Налог на профессиональный доход, который предполагает этот налоговый режим делает возможным оплату только лишь 4 % от полученного дохода для физических лиц. Для тех граждан, которые ранее получили статус индивидуального предпринимателя, налоговая ставка равна 6%. Чтобы иметь возможность вносить плату на подобных условиях, тому, кто планирует сдавать квартиру в аренду необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого населения.

Возможна ли сдача недвижимости как физлицу и ИП на едином налоге

Сдавать жилье и уплачивать налоги по минимальной ставке – это естественное желание, которое стремится реализовать подавляющее число собственников, которые решили таким образом поправить свое материальное положение. Стремление минимизировать расходы, которые придется понести, уплачивая налог на полученный доход заставляет граждан искать выходы, которые позволили ли бы это сделать им на законных основаниях, например, сдавать недвижимость одновременно как физлицо и ИП на ЕНВД.

Однако стоит учесть, что использование ИП в предпринимательской деятельности имущества, принадлежащего ему как физическому лицу, предполагает налогообложение доходов от такого использования только по системе налогообложения, которое задействуется ИП. Это означает, что применение ИП УСН, предполагает обложение дохода, если в аренду сдается жилье, налогом по режиму УСН. В ЕГРИП при этом необходимо указывать код ОКВЭД соответствующего вида деятельности.

admin
Share:
Write a comment

Your email address will not be published.

New level of control with RentaApp!
Install our app and get a unique landlord assistant for free:
Featured Articles