Как составить договор аренды – какие нюансы следует учесть при его заключении

Как составить договор аренды – какие нюансы следует учесть при его заключении
22 мая 2021
15 мин
0

Арендные отношения, связанные с временной передачей за плату во владение и/или пользование имущества, принадлежащего собственнику, регулируются положениями законодательных актов РФ и предполагают заключение договора аренды. Такие соглашения существуют нескольких видов, каждый из которых отражает тонкости и особенности передачи во временное пользование конкретной собственности, которая принадлежит арендодателю.

От того, насколько правильно и юридически грамотно будет составлен договор аренды, во многом зависит успех предприятия – получение сторонами прибыли и выгоды от передачи и использования имущества, являющегося предметом данного арендного соглашения.

Понятие договора аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации главой 34 регламентирует понятие, содержание и значимые элементы арендного договора. А именно определяет договор аренды как соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование или только во временное пользование за плату арендатору имущество, определенное договором, за это арендатор обязан вносить арендную плату.

Условия подобного соглашения предполагают удовлетворение собственником своих интересов путем передачи имущества во временное пользование или предоставления права пользования им и получает за это арендную плату. Основными характеристиками договора аренды выступают:

  • консенсуальность – договор подтверждается подписями обеих сторон;
  • двусторонность;
  • возмездность — получение арендодателем финансового вознаграждения за арендованное имущество.

 

Предмет договора аренды

Перед тем, как составить договор аренды, нужно разобраться в основных его элементах и понятиях. В соответствии с действующим российским законодательством предмет аренды выступает единственным существенным условием договора аренды. Статья 607 ГК РФ определяет, что арендное соглашение должно включать сведения, способствующие идентификации имущества, передаваемого арендатору в качестве объекта аренды.

Отсутствие в договоре аренды нужной информации ведет к тому, что объект аренды считается не согласованным, а само соглашение — незаключенным. Предметом договора аренды могут выступать непотребляемые вещи, относящиеся к категориям движимого и недвижимого имущества. К объектам аренды относятся сооружения, транспортные средства, земельные участки, здания, предприятия, оборудование. Предметом договора аренды может выступать объект, не теряющий в результате его использования своих натуральных свойств.

Виды договора аренды

С предметом договора аренды тесно связаны и существующие его виды. Разновидности определены Гражданским кодексом РФ и регулируются нормативно-правовыми актами в том числе Водным, Земельным, Лесным кодексами РФ. К наиболее часто встречающимся разновидностям договора аренды относятся соглашения:

  • проката;
  • аренды жилого помещения (дом, квартира, любая разновидность жилья);
  • аренды земельного участка;
  • финансовой аренды (лизинг);
  • аренды нежилой недвижимости;
  • аренды транспортного средства;
  • с правом выкупа.

 

Заключение и оформление договор аренды каждого вида имеет свои особенности, хотя основные элементы такого соглашения невзирая на отличие в предмете аренды являются общими для всех документов этой категории. К ним относится в том числе наличие сторон договора с прописанными их правами, обязанностями и ответственностью, порядок передачи имущества, арендная плата, условия изменения и расторжения договора аренды, срок его действия.

Стороны договора

Сторонами договора аренды, который требуется заключить, всегда выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем является собственник имущества, в подтверждение принадлежности имущества в договоре необходимо указать номер записи в ЕГРН или серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства. Арендатор — лицо, которое пользуется имуществом и вносит за это денежные выплаты. В качестве арендодателя может выступать физическое лицо либо организация, права которых подтверждены действующей доверенностью, подписанной собственником имущества.

В случае смены собственника имущества действие договора аренды продолжается. Это возможно во всех случаях, когда договор не был связан с личными качествами арендатора, и права арендодателя переходят по наследству. Но это станет невозможным, если, к примеру, художественная мастерская сдавалась в обмен на картины художника, который через время умер.

Права и обязанности сторон — арендодатель

Еще один важный элемент договора – права и обязанности сторон. Так, составляя договор аренды, нужно отразить в нем, что арендодатель обязан:

  • в установленный срок предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям соглашения и его предназначению;
  • предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на арендное имущество.

 

Помимо этого, если договором не предусмотрено иное — производить капитальный ремонт за свой счет и компенсировать стоимость неотделимых улучшений, осуществленных за средства арендатора с согласия арендодателя. В соответствии с заключенным договором аренды наймодатель вправе осуществлять контроль использования по назначению имущества и прекратить арендные отношения, если арендатор не согласен на изменение существенных условий договора аренды. Он вправе досрочно расторгнуть договор, если более чем 2 месяца подряд арендатор вносит арендную плату несвоевременно.

Права и обязанности сторон – арендатор

У арендатора также есть права и обязанности, которые требуют закрепления в составляемом договоре аренды. В обязанности арендатора входит:

  • использование арендуемой собственности в соответствии с назначением имущества или соответственно пунктам арендного соглашения;
  • своевременное внесение арендной платы за использование имущества.

 

Между тем, арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя осуществлять необходимые преобразования для наиболее эффективного и рационального использования имущества. К тому же он пользуется приоритетным преимуществом по отношению к третьим лицам, если собственник решит по истечении срока действия договора заключать его вновь, и выступать инициатором заключения подобного нового договора аренды имущества.

Ответственность сторон

В соответствии с положениями законодательства РФ, стороны арендного соглашения должны добросовестно выполнять свои обязанности. Недобросовестность в отношении выполнения пунктов договора влечет за собой для виновника необходимость уплаты пени, штрафов или неустойки, наличие которых отражено в Гражданском кодексе РФ. Однако стороны договора аренды могут предусмотреть дополнительные способы, стимулирующие друг друга к выполнению достигнутых договоренностей.

К примеру, включить в соглашение право арендодателя закрыть арендованное нежилое помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет вовремя вносить арендную плату. Именно несвоевременность платежей выступает основной причиной споров между сторонами арендного соглашения. К арендодателю могут быть применены санкции, если имущество предоставлено без обязательств, позже оговоренного срока и не пригодным для использования.

Арендная плата

Важным элементом арендного договора выступает плата за аренду. Условия внесения арендной платы, сроки и порядок определяются в арендном соглашении. В соответствии с пунктами договора арендная плата может быть установлена отдельно по каждому предмету или за все взятое в аренду имущество в виде:

  • оговоренных услуг, которые предоставляются арендатором наймодателю;
  • единовременных или периодических платежей, определенных в твердой сумме денежного выражения;
  • установленной части доходов, плодов или продукции, которые были получены в процессе использования имущества, переданного в аренду;
  • передачи в собственность арендодателю арендатором вещи, определенной пунктом договора аренды;
  • затрат, понесенных арендатором в процессе улучшения им арендованного имущества.

 

Срок договора аренды

Правильно оформленный договор на аренду жилья (квартиры, дома, иных жилых помещений), помещений, не предназначенных для проживания, а также движимого имущества заключается на определенный срок, который находит отражение в тексте соглашения. Если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон имеет право отказаться от соглашения, предупредив об этом вторую сторону, при аренде недвижимого имущества — за три месяца, в иных случаях — за один месяц.

Срок арендного договора не является существенным условием соглашения. Однако арендодателю стоит помнить, что если составить и заключить его длительностью на срок менее 1 года, не возникнет обязанности регистрировать его в Росреестре. Если срок действия договора предполагает аренду жилья (дома, квартиры) или помещений, не предназначенных для проживания, в течение более чем 1 года, его необходимо зарегистрировать в установленном порядке.

Расторжение или изменение договора

Основаниями для прекращения арендного договора, которые должны быть прописаны в тексте соглашения, должны быть определены такие обстоятельства, как неисполнение договорных обязательств, ликвидация юридического лица в случаях, когда арендодатель или арендатор является юридическим лицом. Однако смерть участника арендного соглашения, который является физическим лицом, напротив, не прекращает действие договора, так как его обязанности и права переходят к наследникам.

Расторжение или изменение условий договора, который заключен, может состояться по обоюдному согласию сторон-участников соглашение на его расторжение. Расторжения может состояться при обращение одной из сторон с исковым требованием в судебную инстанцию. В этом случае при существенном нарушении условий договора другой стороной своим решением суд может досрочно расторгнуть арендное соглашение.

Особенности арендного соглашения на движимое имущество

Договоры аренды движимого и недвижимого имущества имеют свои особенности. Первая категория соглашений, если они заключаются более чем на год, а в случаях, когда одна из сторон является юридическим лицом, невзирая на срок, обязательно составляется и подлежит заключению в письменной форме. Помимо этого размер арендной платы на протяжении всего срока действия договора может неоднократно изменяться по соглашению сторон.

Подлежит обязательному указанию в арендном договоре информация, которая даст возможность для конкретного установления имущества, подлежащего передаче арендатору. Заключение договора на неопределенный срок предполагает для каждой из сторон возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договорных обязательств в любое время с условием, что другая сторона соглашения будет предупреждена об этом не позднее, чем за один месяц.

Нюансы заключения договора аренды недвижимого имущества

К отличительным чертам арендного соглашения недвижимого имущества можно отнести ряд характеристик. Так, согласование арендной платы, когда составляется и заключается соглашение на аренду природных объектов, зданий, предприятий и сооружений является обязательным. Подлежит обязательной государственной регистрации арендное соглашение недвижимого объекта, если законом не предусмотрено иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Возможно заключение договора аренды, субаренды машино-мест, изолированных помещений, капитальных строений, жилья (квартиры, дома) на срок не меньше трех лет. Также если в договоре отсутствует срок его действия любая из сторон может в любое время в одностороннем порядке отказаться от соглашения, однако должна уведомить о своем решении другую сторону не менее, чем за три месяца.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Заключить договор аренды на недвижимость, будь то жилое, нежилое помещение, частный дом или квартира, как и на недвижимое имущество нельзя, не имея на руках необходимых документов. Данные документы должны помочь установлению принадлежности имущества (жилья, в том числе квартиры, дома или другой жилой или нежилой недвижимости либо транспортного средства), а также удостоверить личности сторон, которые составляют, заключают и подписывают арендный договор.

В обычной практике такими документами являются паспорта арендодателя и арендатора, а также выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права собственности арендодателя. Такие свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением, обязательно должны найти отражения в одном из пунктов заключенного арендного соглашения на пользование недвижимостью.

Как правильно оформить договор аренды

Грамотно оформить арендное соглашение означает не только внести в его текст все существенные его условия и максимально полно описать его предмет, но составить и заключить его в предписанной законодательством форме. Так, соглашение об аренде на срок более одного года между физическими лицами, а также, в случае, когда одной из сторон договора выступает юридическое лицо, должно быть составлено и оформлено в письменной форме.

Также обязательна письменная форма, когда речь идет об аренде недвижимого имущества, в том числе любого жилья (дома, квартиры). Если соглашение предусматривает дальнейший выкуп имущества, связанный с переменой собственника, то в таком случае форма договора аренды на него должна быть идентична форме договора купли-продажи этого вида имущества.

Заключение договора аренды

Договор аренды считается заключенным после того, как обе стороны соглашения поставили под ним свои подписи. Однако стоит помнить о том, что если в соглашении не дана необходимая информация об имуществе, в том числе о жилье (доме, квартире) либо движимом имуществе, которое является его предметом, это дает основание считать такое соглашение не заключенным. 

Поэтому прежде чем подписать составленный документ, арендодателю и арендатору стоит внимательно ознакомиться со всеми его пунктами и прояснить для себя все важные моменты. Только после того, как они убедились в том, что текст соглашения полностью отражает все значимые стороны арендных отношений, касающихся передачи для временного использования конкретного имущества или прав на него, можно ставить под документом свои подписи.

Образцы составленных договоров (фото)

В повсеместной практике наиболее часто заключаемыми арендными договорами выступают соглашения на аренду жилья (квартиры, дома, комнаты). И хотя законодательно установленной формы составления такого соглашения нет, прежде чем его заключать, стоит  ознакомиться с некоторыми образцами таких документов, которые облегчат составление арендного соглашения.

Среди представленных образцов потенциальные участники договора смогут выбрать наиболее подходящий либо скомпоновать из нескольких готовых вариантов тот, которые наилучшим образом будет соответствовать конкретной ситуации. Также достаточно распространенными являются соглашения на аренду транспортных средств, прокат разнообразного имущества, с готовыми вариантами которых также можно ознакомиться.

admin
Поделиться:
Написать комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новый уровень контроля с RentaApp!
Установите наше приложение и бесплатно получите уникального помощника арендодателя:
Рекомендуемые статьи
26 мая 202110 мин

Собираясь сдать квартиру или взять ее в аренду, граждане сталкиваются с таким понятием, как комиссия, которую придется заплатить, если в… Читать далее Что такое комиссия при аренде — виды и кто должен платить, от чего зависит

Виктория Сударина0
15 декабря 20216 мин

Если у вас есть квартира, которую решили сдавать, то необходимо знать основные моменты, на которые арендодатели обращают особое внимание. Сдать… Читать далее Что должно быть в квартире для сдачи

Виктория Сударина0
22 сентября 20213 мин

Аренда недвижимости остается самым распространенным методом получения новой площади в личное пользование. Аренда сама по себе имеет массу преимуществ. Однако… Читать далее Трехсторонний договор аренды — что это и зачем нужен

Виктория Сударина0