We are the Ukrainian company! If you want to stop russian evil, please support our army!

Help Ukraine

Каким должен быть договор об аренде офиса

Каким должен быть договор об аренде офиса
15 December 2021
8 min
0

На определенной стадии развития бизнеса, у предпринимателя обязательно возникает вопрос о том, чтобы взять в аренду офисное помещение. Иногда подобная мера может быть даже выгоднее содержания своего собственного помещения. Что же важно учитывать при заключении договора аренды офиса? Какие наиболее распространенные ошибки совершают арендаторы и как они могут себя защитить от конфликтных ситуаций с арендодателями? Будем разбираться.

Объект аренды или на что важно обратить внимание

Если необходимо заключить договор аренды помещения офиса и при этом условия диктует арендодатель, то часто арендатор может растеряться и не прочесть внимательно все пункты документа. Даже если присутствует момент спешки, чтобы не попасть потом в неприятную ситуацию, следует обязательно обратить внимание на следующие моменты:

  •     Описание объекта аренды. По договору аренды офиса, арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование и владение некое недвижимое имущество. В документе должны быть прописаны четкие данные, позволяющие установить такое имущество. Если они отсутствуют, то договор аренды офиса может быть признан впоследствии незаключенным.
  •       Если в аренду сдается лишь часть помещения или одна комната, то этот момент должен быть конкретизирован и в договоре четко должно быть дано описание такой части и дано графическое описание арендуемого участка.
  •       Чтобы сократить риск возникновения споров важно проверить, чтобы в документе был указан адрес, этаж, номер офиса и его площадь. А само помещение необходимо принять по акту приема-передачи.
  •     Согласие залогодержателя на сдачу имущества в аренду. Стоит перед подписанием договора аренды офиса проверить помещение на отсутствие или наличие обременений. Это должно быть указано в документе. Закон не запрещает залогодателю сдавать имущество в аренду даже без согласия залогодержателя, если срок аренды не превышает срок окончания обязательств и помещение используется по назначению. Риск в случае с арендой недвижимости, находящейся в залоге, заключается в том, что при обращении взыскания на имущество, все права на аренду прекращаются.

Качественная проработка договора аренды офиса позволит избежать множества проблем. Именно поэтому лучше изучить договор не на встрече, а в спокойной обстановке и не торопясь.

Тщательно выбираем, а потом арендуем

Чтобы не арендовать помещение, которое впоследствии окажется не совсем подходящим для обеспечения полноценной работы компании, важно отнестись к выбору со всей ответственностью:

  •         подобрать лучший район;
  •         просчитать бюджет, включая стоимость эксплуатационных и коммунальных платежей;
  •         оценить много ли рядом находится конкурентов;
  •         проконсультироваться с юристом, предъявляются ли к такому помещению какие-либо обязательные требования;
  •         просчитать оптимальную площадь для офиса;
  •         учесть законодательные требования по назначению конкретного нежилого помещения.

Если офисное помещение находится в жилом доме, то важно убедиться, что ваша деятельность не будет мешать жильцам квартир и для ее ведения не придется дополнительно выводить вентиляцию или утеплять фасад.

С 2021 года в силу вступил закон, согласно которого запрещается размещать в подвальных помещениях склады, мастерские и детские учебно-развлекательные студии. Несоответствие помещения его возможному назначению может повлечь за собой наложение штрафов и даже запрещение дальнейшего осуществления работы.

Снижение рисков при заключении договора аренды под офис

Чтобы защитить свой бизнес и исключить конфликт с арендодателем, следует предусмотреть все моменты. Возможные гарантии при аренде нежилой недвижимости закладываются на стадии заключения договора аренды помещения офиса.

Вот основные пункты, которые важно досконально изучить:

  1.     Право собственности арендодателя на помещение. Такую информацию следует проверить официально. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости. Очень удобно пользоваться сервисами, которые способны предоставить подобную информацию в онлайн режиме.
  2.    Срок договора. Чаще всего договор аренды заключается на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать регистрации. С одной стороны, это хорошо, так как если что-то будет не устраивать, то по истечении 11 месяцев такой документ можно будет расторгнуть. Существует бессрочный вариант договора аренды офиса. Но его арендодатель в любой момент имеет право расторгнуть, сообщив о своем решении за 3 месяца. Наиболее стабильным и надежным считается долгосрочный договор, но он в обязательном порядке требует государственной регистрации.
  3.    Арендная плата. Очень важно обратить внимание на то, как сформирована такая плата и что она в себя включает. Это все должно быть четко прописано в бумагах. Убедитесь, что эксплуатационные расходы за офис включены в размер ежемесячного платежа, а стоимость коммунальных услуг рассчитывается по счетчикам, а не пропорционально занимаемой площади (в случае аренды части помещения). Если заключается договор аренды офиса между физическими лицами, то необходимо своевременно решить вопрос о порядке уплаты НДФЛ.
  4.    Если в договоре не прописаны никакие ограничения, то арендодатель 1 раз в год имеет право повысить арендную плату и в любом объеме. При планировании долгосрочной аренды лучше всего прописать в договоре, что ежемесячное повышение цены не допустимо.
  5.    Обеспечительный платеж. Это сумма, которая взимается с арендатора однократно. Чаще всего она равна ежемесячной оплате. В договоре должно быть прописано, что эта часть впоследствии идет в счет оплаты за последний месяц. Если это не указано в договоре аренды под офис, то вам могут отказать в использовании ее в качестве оплаты долга и не вернуть вообще.
  6.    Ремонт помещения. Рекомендуется заранее уточнить на кого возложены расходы на текущий и капитальный ремонт помещения. Чаще всего такую ответственность за мелкие текущие работы берет на себя арендатор, а уже капитальный ремонт ложится на плечи арендодателя. Стоит понимать, что любые улучшения офиса остаются в собственности арендодателя и если вы желаете получить за такие работы компенсацию, то договариваться об этом лучше заранее.
  7.    Согласования. Если офис расположен в здании, где есть общие помещения, то лучше сразу оговорить кто несет расходы на их содержание. Стоит определить весь спектр вопросов, решение которых арендатор должен согласовывать с арендодателем, а не действовать на свое усмотрение. Это может касаться ремонта, переносы коммуникаций, рекламы и многого другого.
  8.    Расторжение договора аренды офиса. Такой момент тоже должен быть четко прописан в документе. Если не будет определено право арендатора по своему желанию расторгнуть договор, то сделать это можно будет лишь через суд. Иногда арендодатель позволяет расторжение мирным путем, но при условии оставления ему обеспечительного платежа.

Рекомендуется любые серьезные документы изучать вместе с компетентным юристом. Это позволит избежать любых подводных камней. Тем более, что типовой договор между физическими и юридическими лицами имеет различия и в этом нужно разбираться. Именно поэтому стоит изучить образец бумаги вместе со специалистом заранее, в спокойной обстановке и только потом заключать договор при условии, что вас все устраивает.

admin
Share:
Write a comment

Your email address will not be published.

New level of control with RentaApp!
Install our app and get a unique landlord assistant for free:
Featured Articles