Можно ли сдавать квартиру в ипотеке – возможные варианты законной аренды

Ипотека — один из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Многих ее владельцев интересует вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру внаем и в аренду, насколько это законно, не будет ли в будущем проблем с погашением кредита и не напряжет ли это взаимоотношения с банком. Несмотря на преимущества, которые имеет этот способ стать владельцем жилья, стоит иметь в виду, что право собственности на недвижимость, находящуюся под ипотекой, ограничено.

Это связано с тем, что по договору ипотеки залогом выступает сам объект недвижимости. В числе таких ограничений — наличие запрета на то, чтобы сдавать квартиру в ипотеке в аренду. Однако не все так категорично и печально – в большинстве ситуаций можно найти возможности для маневра без нарушения закона.

Как законно сдать ипотечную квартиру

Многим заемщикам кажется нелогичным отсутствие возможности сдавать ипотечную квартиру в аренду по договору ипотеки. Однако у банка могут возникнуть проблемы в связи с тем, что договор аренды будет действителен даже в случае, когда заемщик перестанет выплачивать кредит и жилье станет собственностью банка. Подобная норма закона использовалась недобросовестными заемщиками, которые заключали договор аренды недвижимого имущества с аффилированными структурами на несколько десятилетий вперед, что фактически позволяло сохранять контроль над объектом недвижимости. 

Чтобы избежать подобного, многие банки сейчас вносят в ипотечный договор положение о невозможности взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Однако легальные способы сдавать ипотечную квартиру в аренду все-таки существуют при соблюдении некоторых условий.

Альтернативы распоряжения ипотечной квартирой для аренды

Относительно распоряжения ипотечной квартирой сдаваемой в аренду, существует три возможных варианта правомочности собственника:

• Сдавать квартиру в ипотеке в аренду напрямую запрещено ипотечным соглашением. В такой ситуации, любые действия заемщика, связанные с тем, чтобы сдавать ипотечную квартиру в аренду, будут квалифицированы как незаконные.
• Сдача ипотечной квартиры возможна при выполнении некоторых условий. К примеру, договор содержит пункт, позволяющий заключать договор аренды с согласия банка. Он может содержать ограничения максимального срока действия арендного договора, и невозможность продлить его автоматически.
• В договоре ипотеки отсутствуют какие-либо положения, касающиеся вопроса, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, либо подобные действия прямо разрешены банком. В таком случае заемщик свободно может определять условия и порядок сдачи в аренду ипотечной квартиры.

Согласование с банком

Как уже стало понятно, случай, когда квартира взята в ипотеку и сдавать ее не запрещено ипотечным договором и любые условия, ограничивающие возможности аренды отсутствуют, ничем не отличается от варианта, когда жилье принадлежит арендодателю на правах собственности. А вот ситуация, когда договор ипотеки напрямую требует предварительного согласования в вопросе можно ли сдавать ипотечную квартиру, разрешима только в случае обращения к специалисту, ведущему договор, и согласования планов с банковским учреждением. 

Обычно банки идут навстречу просьбам заемщиков и даже иногда приветствуют стремление сдавать квартиру в ипотеке, однако на срок до года, поскольку такой договор не обязателен для регистрации, и обременение в ЕГРН увидеть будет нельзя. 

Факт нахождения в ипотеке сдаваемого жилья нужно отразить в договоре аренды, а также один экземпляр соглашения представить в кредитную организацию.

Если банк не дает согласия

Если идею заемщика взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, банковское учреждение не одобрило, выйти из положения можно легальным и нелегальным способами. К первой категории альтернатив относят:

• Попытку договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Заемщик может мотивировать свое желание сдавать ипотечную квартиру ухудшением финансового положения, влекущим невозможность внесения своевременных выплат по кредиту. Риск получения проблемной задолженности обычно подвигает банки идти на разумный компромисс.
• Рефинансирование ипотеки в другом кредитном учреждении, которое не столь категорично в отношении возможности для заемщика сдавать ипотечную квартиру, либо попытку 
• Перезаложить проблемную недвижимость.

Банк против: какие еще есть варианты

Стоит иметь в виду, что все остальные варианты решения проблемы взять квартиру в ипотеку и сдавать ее вопреки несогласию банка, являются незаконными и могут повлечь за собой серьезные неприятности. Конечно, можно сдать в аренду квартиру в ипотеке, не информируя об этом банк. Поскольку множество арендных соглашений в стране заключаются в устной форме. Невзирая на законодательную норму заключения договора в письменном виде, стороны, имея большую степень доверия друг к другу, нередко заключают устное соглашение. 

Это лишает займодателя возможности в принципе иметь представление о факте того, что ипотечная квартира сдается в аренду. Таким образом, фактически сдача ипотечного жилья без разрешения банка возможна, однако заемщику нужно быть готовым к тому, что банковское учреждение может инициировать проверку залогового имущества, на которую по закону имеет полное право.

Последствия аренды без согласования с банком

Если собственник решил для себя, что ему можно сдавать квартиру взятую в ипотеку, даже если банк против, либо не удосужился поставить в известность о таком своем решении кредитную организацию, его могут ожидать очень большие проблемы. Большие настолько, что лучше сразу быть осведомленным об их наличии и трезво взвешивать принятие решения сдавать квартиру в ипотеке в аренду. 

В случае, если факт несогласованной сдачи внаем будет установлен:

• банк может потребовать досрочного погашения взятого кредита ввиду нарушений условий ипотечного договора;
• арендное соглашение будет расторгнуто, квартиранты, незаконно занимающие помещение, будут выселены, причем незадачливый арендодатель будет вынужден возвратить им заплаченные деньги;
• собственнику придется вычислить сумму незаконно полученного дохода и задекларировать его, а после этого уплатить налоги и штраф.

Нужно ли уведомлять налоговую

Если в отношении банка ситуация совершенно однозначная – поставить его в известность о факте сдачи ипотечной квартиры целесообразно, то как быть с налоговой? Если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее официально – получив разрешение банка, заключив письменный договор аренды, прописав в нем сумму арендных платежей и уплачивая налоги, то никаких дополнительных уведомлений в фискальную организацию, контролирующую своевременность и правильность уплаты налогов, подавать не требуется. 

Собственнику достаточно своевременно заполнять декларацию и отчислять определенную законом часть дохода государству, зарегистрировать ИП либо выбрать для себя другой налоговый режим, к примеру, получив статус самозанятого. Можно сдавать квартиру взятую в ипотеку, и в качестве физического лица, но это будет самый невыгодный с точки зрения налоговой ставки вариант.

Договор без суммы оплаты за пользование квартирой

Стремясь минимизировать риски и увеличить доходность, собственники задаются вопросом о том можно ли сдавать ипотечную квартиру, не указывая в соглашении величину арендных платежей, тем самым заключив договор безвозмездного пользования жилым помещением. Этот путь зачастую выбирают собственники, которые не хотят афишировать факт вселения в ипотечную квартиру третьих лиц и получения дохода от ее сдачи. 

Договор найма жилого помещения и соглашение о безвозмездном пользовании им практически идентичны за исключением обязанности нанимателей платить арендные взносы. Заключая такой договор арендодатель на законных основаниях избавляется от необходимости регистрировать его, а также платить налоги. И кредитное учреждение не может предъявить ему обоснованные претензии, так как обычно такие соглашения заключают с близкими знакомыми и родственниками на безвозмездной основе.

Выгодно ли брать ипотеку под аренду жилья

Выяснив, что можно сдать квартиру в ипотеке в аренду, собственники такой недвижимости задаются вопросом о том, а стоит ли приобретать жилье по ипотечному договору для дальнейшей его сдачи внаем, позволяющей не только покрывать затраты на оплату кредитных платежей, но и получать прибыль. Однозначно сказать, что можно сдавать квартиру в ипотеке с гарантированной прибылью, для всех регионов нельзя. 

Однако исследования аналитиков, например, показали, что наиболее выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и покрывать за счет нее льготную ипотеку в Сочи, где, покрывая кредитный платеж, от аренды собственник получает сверху еще свыше 6 тыс. руб. ежемесячно. Хотя для того, чтобы воспользоваться этой возможностью при покупке, придется внести более 40% стоимости объекта жилой недвижимости. В любом другом городе страны принятию такого решения должны предшествовать серьезные расчеты с учетом различных факторов.

Как рассчитать, выгодно ли сдавать

На степень выгоды сдачи ипотечного жилья влияют размеры кредитных взносов, конкурентная стоимость аренды такого класса жилья в городе, где расположена квартира, сумма коммунальных платежей и величина налоговой ставки (если квартира сдается легально). Для наглядности того, можно сдавать квартиру в ипотеке с возможностью погашения кредита или нет, лучше рассмотреть конкретный пример. Допустим, сдается однушка вторичного рынка в Москве, которая находится под ипотекой и за которую ежемесячно собственник вносит кредитный платеж 24000 рублей. 

Пусть коммунальные платежи составляют 5 тыс. руб. в месяц, а средняя стоимость аренды – 30 000. Налог в этом случае составит 30000 – 5000 х 13% = 3250 руб. Итого 24000 + 5000 + 3250 = 32250 руб. Очевидно, что сдавать квартиру с арендным платежом в 30 тыс. руб. невыгодно. Стоит установить цену в 33-35 тыс. рублей.