We are the Ukrainian company! If you want to stop russian evil, please support our army!
Help UkraineСодержание
Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Многих ее владельцев интересует вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру внаем и в аренду, насколько это законно, не будет ли в будущем проблем с погашением кредита и не напряжет ли это взаимоотношения с банком. Несмотря на преимущества, которые имеет этот способ стать владельцем жилья, стоит иметь в виду, что право собственности на недвижимость, находящуюся под ипотекой, ограничено.
Это связано с тем, что по договору ипотеки залогом выступает сам объект недвижимости. В числе таких ограничений – наличие запрета на то, чтобы сдавать квартиру в ипотеке в аренду. Однако не все так категорично и печально – в большинстве ситуаций можно найти возможности для маневра без нарушения закона.
Многим заемщикам кажется нелогичным отсутствие возможности сдавать ипотечную квартиру в аренду по договору ипотеки. Однако у банка могут возникнуть проблемы в связи с тем, что договор аренды будет действителен даже в случае, когда заемщик перестанет выплачивать кредит и жилье станет собственностью банка. Подобная норма закона использовалась недобросовестными заемщиками, которые заключали договор аренды недвижимого имущества с аффилированными структурами на несколько десятилетий вперед, что фактически позволяло сохранять контроль над объектом недвижимости.
Чтобы избежать подобного, многие банки сейчас вносят в ипотечный договор положение о невозможности взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Однако легальные способы сдавать ипотечную квартиру в аренду все-таки существуют при соблюдении некоторых условий.
Относительно распоряжения ипотечной квартирой сдаваемой в аренду, существует три возможных варианта правомочности собственника:
Как уже стало понятно, случай, когда квартира взята в ипотеку и сдавать ее не запрещено ипотечным договором и любые условия, ограничивающие возможности аренды отсутствуют, ничем не отличается от варианта, когда жилье принадлежит арендодателю на правах собственности. А вот ситуация, когда договор ипотеки напрямую требует предварительного согласования в вопросе можно ли сдавать ипотечную квартиру, разрешима только в случае обращения к специалисту, ведущему договор, и согласования планов с банковским учреждением.
Обычно банки идут навстречу просьбам заемщиков и даже иногда приветствуют стремление сдавать квартиру в ипотеке, однако на срок до года, поскольку такой договор не обязателен для регистрации, и обременение в ЕГРН увидеть будет нельзя.
Факт нахождения в ипотеке сдаваемого жилья нужно отразить в договоре аренды, а также один экземпляр соглашения представить в кредитную организацию.
Если идею заемщика взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, банковское учреждение не одобрило, выйти из положения можно легальным и нелегальным способами. К первой категории альтернатив относят:
Стоит иметь в виду, что все остальные варианты решения проблемы взять квартиру в ипотеку и сдавать ее вопреки несогласию банка, являются незаконными и могут повлечь за собой серьезные неприятности. Конечно, можно сдать в аренду квартиру в ипотеке, не информируя об этом банк. Поскольку множество арендных соглашений в стране заключаются в устной форме. Невзирая на законодательную норму заключения договора в письменном виде, стороны, имея большую степень доверия друг к другу, нередко заключают устное соглашение.
Это лишает займодателя возможности в принципе иметь представление о факте того, что ипотечная квартира сдается в аренду. Таким образом, фактически сдача ипотечного жилья без разрешения банка возможна, однако заемщику нужно быть готовым к тому, что банковское учреждение может инициировать проверку залогового имущества, на которую по закону имеет полное право.
Если собственник решил для себя, что ему можно сдавать квартиру взятую в ипотеку, даже если банк против, либо не удосужился поставить в известность о таком своем решении кредитную организацию, его могут ожидать очень большие проблемы. Большие настолько, что лучше сразу быть осведомленным об их наличии и трезво взвешивать принятие решения сдавать квартиру в ипотеке в аренду.
В случае, если факт несогласованной сдачи внаем будет установлен:
Если в отношении банка ситуация совершенно однозначная – поставить его в известность о факте сдачи ипотечной квартиры целесообразно, то как быть с налоговой? Если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее официально – получив разрешение банка, заключив письменный договор аренды, прописав в нем сумму арендных платежей и уплачивая налоги, то никаких дополнительных уведомлений в фискальную организацию, контролирующую своевременность и правильность уплаты налогов, подавать не требуется.
Собственнику достаточно своевременно заполнять декларацию и отчислять определенную законом часть дохода государству, зарегистрировать ИП либо выбрать для себя другой налоговый режим, к примеру, получив статус самозанятого. Можно сдавать квартиру взятую в ипотеку, и в качестве физического лица, но это будет самый невыгодный с точки зрения налоговой ставки вариант.
Стремясь минимизировать риски и увеличить доходность, собственники задаются вопросом о том можно ли сдавать ипотечную квартиру, не указывая в соглашении величину арендных платежей, тем самым заключив договор безвозмездного пользования жилым помещением. Этот путь зачастую выбирают собственники, которые не хотят афишировать факт вселения в ипотечную квартиру третьих лиц и получения дохода от ее сдачи.
Договор найма жилого помещения и соглашение о безвозмездном пользовании им практически идентичны за исключением обязанности нанимателей платить арендные взносы. Заключая такой договор арендодатель на законных основаниях избавляется от необходимости регистрировать его, а также платить налоги. И кредитное учреждение не может предъявить ему обоснованные претензии, так как обычно такие соглашения заключают с близкими знакомыми и родственниками на безвозмездной основе.
Выяснив, что можно сдать квартиру в ипотеке в аренду, собственники такой недвижимости задаются вопросом о том, а стоит ли приобретать жилье по ипотечному договору для дальнейшей его сдачи внаем, позволяющей не только покрывать затраты на оплату кредитных платежей, но и получать прибыль. Однозначно сказать, что можно сдавать квартиру в ипотеке с гарантированной прибылью, для всех регионов нельзя.
Однако исследования аналитиков, например, показали, что наиболее выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и покрывать за счет нее льготную ипотеку в Сочи, где, покрывая кредитный платеж, от аренды собственник получает сверху еще свыше 6 тыс. руб. ежемесячно. Хотя для того, чтобы воспользоваться этой возможностью при покупке, придется внести более 40% стоимости объекта жилой недвижимости. В любом другом городе страны принятию такого решения должны предшествовать серьезные расчеты с учетом различных факторов.
На степень выгоды сдачи ипотечного жилья влияют размеры кредитных взносов, конкурентная стоимость аренды такого класса жилья в городе, где расположена квартира, сумма коммунальных платежей и величина налоговой ставки (если квартира сдается легально). Для наглядности того, можно сдавать квартиру в ипотеке с возможностью погашения кредита или нет, лучше рассмотреть конкретный пример. Допустим, сдается однушка вторичного рынка в Москве, которая находится под ипотекой и за которую ежемесячно собственник вносит кредитный платеж 24000 рублей.
Пусть коммунальные платежи составляют 5 тыс. руб. в месяц, а средняя стоимость аренды – 30 000. Налог в этом случае составит 30000 – 5000 х 13% = 3250 руб. Итого 24000 + 5000 + 3250 = 32250 руб. Очевидно, что сдавать квартиру с арендным платежом в 30 тыс. руб. невыгодно. Стоит установить цену в 33-35 тыс. рублей.