Сдавать ли квартиру в аренду не платя налогов – риски, ожидающие собственника

Владельцев недвижимости, предоставляющих в аренду жилье, беспокоит вопрос о том, как не платить налог за сдачу квартиры, поскольку для многих этот доход является если не единственным, то очень существенным его источником. Государство всегда негативно относилось к попыткам граждан не делиться с ним частью этого дохода, прописанной в законодательстве, и с помощью фискальных органов стремилось пресекать их. В данный момент к внесению на рассмотрение Госдумы готовится законопроект, который предполагает создание условий для формирования рынка приватного арендного жилья и повышения «прозрачность» этого рынка. 

Можно долго дебатировать по поводу целесообразности и разумности принятия таких мер, но на сегодняшний день реалии таковы, что решение сдать квартиру в аренду без налогов может обернуться для собственников кроме хлопот, связанных с процессом сдачи в наем, еще и проблемами с законом.

Насколько законно сдавать жилье, не платя налог

С момента всеобщего обнищания населения в начале 90-х, на сдачу квартиры без уплаты налогов контролирующие органы смотрели без одобрения, но сквозь пальцы, поскольку на тот момент эта статья доходов позволяла как-то держаться «на плаву» достаточно большой части граждан, получившей жилье в собственность. Они даже не задавались вопросом, сколько можно сдавать квартиру без налога – редко кто намеревался вообще его платить. 

Сегодня, считают эксперты, ситуация изменилась с положительным вектором, и поэтому государство постепенно ужесточает требования по налогообложению этого вида получения прибыли. А потому на вопрос, будет ли законно сдавать жилье не платя налог, ответ однозначен – незаконно. Поскольку процесс сдачи жилья в аренду регулируется не только гл. 35 Гражданского кодекса РФ, но и Налоговым кодексом, который в гл. 23 и 32 четко определяет кто, когда, за что и сколько должен уплатить налогов государству.

Есть ли возможность легальной аренды без налогов

Справедливости ради, стоит отметить, что случаи, когда легальная сдача жилья в аренду без уплаты налогов, все-таки возможна. Как сдавать квартиру и не платить налоги – этот вопрос могут не решать для себя граждане в ситуациях, когда:

• гражданином используется право на налоговые вычеты по НДФЛ (к примеру, имущественный или инвестиционный), сводя таким образом к нулю налогооблагаемую базу;
• индивидуальный предприниматель без работников – плательщик УСН полностью ликвидировал налог на уплаченные за себя страховые взносы в том же налоговом периоде;
• имеет место заключения договора безвозмездного пользования жильем, в результате чего арендодатель не получает вообще никакой арендной платы и, как следствие, не имеет дохода.

Во всех остальных случаях сдавать квартиру не платя налогов легально не получится.

Сдача квартиры без уплаты налога

Несмотря на то, что большинство собственников жилья в курсе, что уплачивать налоги со сдачи квартиры в наем необходимо, они вовсе не торопятся выходить из тени, а ищут любые способы того, как сдавать квартиру и не платить налоги. Стоит отметить, что все «ценные» рекомендации «знатоков» имеет смысл изучить с учетом того, что в любом случае уход от налога незаконен и нет легальных способов его обойти. Не имеет смысла и поиск ответа на вопрос, сколько можно сдавать квартиру без налога, поскольку ответ на него тот же – нисколько. 

Если опираться на требования законодательства, даже если квартира сдается почасово, это никак не влияет на необходимость уплатить налог с полученного дохода. Расхожее мнение, что можно избежать налогов, заключив договор аренды на 11 месяцев, на самом деле является заблуждением – его всего лишь можно не регистрировать, усложнив тем самым работу контролирующих органов.

Как налоговая может узнать о незаконной аренде

Однако контроль документальных свидетельств – не единственный источник, из которого фискальные органы черпают информацию о тех, кто намерен сдавать жилье без налогов. Компетентной службе на законодательном уровне делегированы широкие полномочия по выявлению арендодателей, которые сдают жилье не платя налог. Источники поступления информации бывают официальные, связанные с работой государственных служб, а также сведения от частных лиц. 

Стоит знать, что налоговая имеет право проводить выездные проверки с целью выявления физических лиц, сдающих жилье без налогов. Поводом для таких проверок среди прочего могут служить:

• сигналы от «сознательных граждан» – соседей, конфликтующих с хозяином жилья, или бывших арендаторов, с которыми расставание было не слишком теплым;
• сведения, поступающие от участкового;
• данные Росреестра – о количестве квартир в собственности, о наличии договоров аренды.

Какие штрафы за незаконную сдачу жилья

Выявив собственников, которые сдают квартиру в аренду без налогов, контролирующая организация составляет акт и выносит решение о применении санкций. Для физического лица идея сдавать квартиру не платя налогов может обернуться:

• За непредставление в установленные сроки декларации 3-НДФЛ – наложением штрафов. За каждый месяц просрочки, даже неполный – 5% от неуплаченной суммы, не более 30% от суммы налога к уплате, и не менее 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).
• Доначислением обязательных платежей, а также штрафа и пени – до 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ). Если налоговый инспектор получит сведения о существовании договора аренды, то расчеты будут производиться на основании его условий. В случае, когда договорных данных не будет, при расчетах штрафных санкций за сдачу квартиры без уплаты налогов используются рыночные цены.

Риски владельца квартиры, сдающего ее нелегально

Вместо того чтобы искать способы, как не платить налог за сдачу квартиры, арендодателю стоит ознакомиться с возможными рисками, которые его подстерегают при попытках сдавать жилье нелегально, то есть без заключения договора аренды. Существует несколько категорий риска, которым чревато предоставления жилья в аренду на таких условиях, а именно:

• жилищные аферы – поднайм жилого помещения без согласия собственника или распоряжение недвижимостью по поддельным документам;
• порча имущества – даже в пустой квартире арендаторы могут разбить люстру или окна, испортить пол, подобные расходы по восстановлению на законных основаниях взыскать не удастся;
• непредвиденные расходы – например, неоплаченные счета за междугородние переговоры, которые придут после выселения нанимателей.

В этот перечень, конечно же, входит и ответственность за неуплату налогов, если налоговая установит факт нелегальной сдачи жилья в наем.